09年中国房地产策划师年会现场
朱曙东：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们、先生们，大家上午好。
欢迎大家莅临2009年年度创造中国房地产半日销售40亿神话的星河湾!我是大会主持人，中国房地产策划年会秘书长朱曙东。本届年会是由中国房地产策划师主办，中国易居房产信息集团，北京大学黄埔教务中心联合承办。
朱曙东 中国房地产策划年会秘书长
今天2009年第二届中国房地产策划师年会在这里隆重召开，非常高兴和大家分享这场房地产盛宴，这是中国房地产策划行业最具规模和最有影响力的地产盛世之一，更是新老朋友每年聚会的日子。伴随着中国房地产行业的发展，中国房地产策划业已经成为房地产行业不可或缺的重要角色。而房地产策划人在广阔的市场空间中，发挥着越来越重要的作用，本届盛会作为中国房地产策划解的第二届全国性盛会，更加标志着房地产策划师这一群体进一步走向职业化、规范化，今天我们高朋满座，在业界享有声誉的学者和专家聚会一堂，今年的策划师年会将以更加开放的心态与政府、学界精英对房地产营销策划展开讨论。
首先请允许我介绍今天到场的各位嘉宾：中国房地产研究会副会长、联谊会主席顾云昌；中国房地产策划师联谊会副主席、中国房地产策划师联谊会秘书长温兆晔；中国经济体制改革研究会副会长王德培；中国房地产策划师联谊会执行主席、中国房地产策划大师、易居中国控股有限公司董事局主席周忻；中国房地产策划师联谊会执行主席，中国房地产策划大师、世联地产董事长陈劲松；中国房地产策划师联谊会副主席、中国房地产策划大师，中国策划研究院执行院长陈国庆；星河湾地产控股有限公司董事副总裁梁上燕；中国房地产策划师联谊会副主席、房教中国网总经理尹龙先生，另外今天莅临现场还有500多位会员，以及来自全国各地的房地产策划精英以及新闻媒体的朋友，欢迎你们！[NextPage]
首先有请中国房地产研究会副会长，中国房地产策划师联谊会主席顾云昌先生致开幕词，掌声有请。
顾云昌 中国房地产研究会副会长
中国房地产策划师联谊会主席
顾云昌：房地产健康发展关系明年经济走势
各位房地产策划师，各位专家，各位嘉宾，大家上午好。
去年我们相聚在北京大学，今年相聚在上海星河湾，举行一年一度的中国房地产策划师的联谊会年会，首先对我们这次年会给予大力支持的星河湾、易居中国等老朋友们表示衷心的感谢。大家知道，中央经济工作会议刚刚闭幕，对2010年的经济会议做出部署，现在还在哥本哈根举行世界气侯大会，这两个会议尽管离我们有一定的距离，但实际和我们房地产息息相关，因为我们房地产既要关注房地产市场是否健康发展，与宏观经济下一步部署有很大的关系，房地产行业的发展和宏观经济紧密相连，已是中国经济的命脉，房地产是否可以健康发展也关系到明年的经济走势如何。同时，我们还应该关注我们的产品，中国房地产的产品和我们的世界气侯相联系。这里有两个数字，第一个数字就是50%，我们中国每年新建的房屋占到世界总量的50%，这50%的房屋怎么盖呢？和世界气侯有什么关系呢？因为我们建筑当中的能耗占到整个社会总能耗的40%，我们策划师策划什么样的产品？是低碳还是高碳，是否是绿色的，这直接与世界的气侯相连。我们的产品是什么样的产品和人类的未来息息相关，作为房地产产业重要的分支机构，我们有多少担子要肩负起来，责任不言而喻。
我们今天是一年一度的联谊会，在会上有专家讲宏观经济，我们策划师来介绍我们的经验，我们这次会议又是房地产的创新模式的峰会，把我们的联谊会和房地产营销的创新模式结合起来，我想创新当中如何关注市场，关注我们的产品，也就是关注我们整个低碳经济和绿色建筑，这在我们营销创新中也是一个亮点，所以今天的年会内容更加充实，更加具有针对性，我希望通过这样的年会一方面加强我们策划师之间的联谊，加强我们之间的合作和互动。第二方面，通过年会交流我们的思想，摩擦出火花，来促进房地产行业的健康发展，朝着更加健康，更加理性，更加富有创新的道路上发展，谢谢大家。
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温兆晔 中国房地产策划师联谊会副主席
中国房地产策划师联谊会秘书长
温兆晔：中国房地产策划师联谊会未来发展规划
朱曙东：下面请温兆晔致辞。
温兆晔：尊敬的来宾，媒介界的朋友大家上午好，非常高兴可以和大家相聚在星河湾。
我首先要感谢我们的中国房地产策划师联谊会主席顾云昌先生对我们联谊会的大力支持和帮助，联谊会能在一年内发展成如此壮大的组织，顾主席当居首功，同时也要感谢2009年年度我们的轮值主席周忻先生，周忻先生一年来给我们联谊会的大力支持和关注，使我们第二届联谊会能够顺利在星河湾展开。更要感谢12000多名房地产策划师会员对我们的大力支持，房地产策划是房地产行业的灵魂，房地产策划人越来越受到行业的重视和推崇。
2006年6月，国家人力资源和社会保障部颁布了房地产策划师标准，这是中国方面策划也发展史上的里程碑。2008年12月15号首届房地产策划师年会在北京大学成功举办，标志着中国房地产置业国际化概念的本土落地，标志着房地产策划行业向着职业化、规范化进一步迈进。2009年中国房地产经历了跌宕起伏与峰回路转令我们感受到市场变换的无穷魅力，在这短短的一年中房地产策划师迅速成长，在这一年总共举办了20余期沙龙和各项活动，为房地产策划师提供了广泛的沟通平台。今天许多的联谊会会员已经成为良好的合作伙伴，而在第二届年会希望有两个方面的重要意义，第一是完善房地产策划师的交流平台，让本次年会能够促进房地产策划业内部的沟通、交流与合作，并构建房地产开发企业的内部沟通平台，还有构建房地产策划师整体的品牌形象。因为我们是一个行业组织，我们是一个整体，我们应该推动整个房地产策划行业的升级和发展，在今后的发展中中国房地产策划师联谊会将继续打造中国房地产置业第一平台，中国房地产置业最佳服务群体的理念，进一步提升策划师的价值和形象，为房地产策划行业的发展贡献我们的力量，维护行业的利益起到更多的作用，也希望我们所有的房地产策划人能够在这样更专业，更高的层次的平台上建立更多沟通和合作的机会，在未来的一年里我们联谊会将进行如下几项工作。
第一，要创办关于房地产策划师的期刊，包括纸媒和电子杂志等的形式。第二利用房教中国网的技术优势建立中国最大的房地产策划人才库，为所有会员的职业发展提供更大的平台和空间，为房地产企业提供更优质的人力资源服务。第三，我们还将在全国各地举办系列沙龙和高峰论坛。第四，我们将在全国范围内推选50强房地产策划机构，让优秀的房地产策划师和优秀的房地产策划企业得到应有的荣誉和更大的激励，为客户提供更加精细的服务，从而推动整个房地产策划行业的顺利发展。第五，联谊会筹备、收集优秀策划案例，优秀案例包括住宅地产、商业地产等，形成科学实用的策划案例提供给广大的会员。
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让我们用智慧和行动共同创造属于我们的光荣和梦想，谢谢大家。
顾云昌 中国房地产研究会副会长
中国房地产策划师联谊会主席
顾云昌:三组数据看中国楼市
朱曙东：中国房地产策划业随着我们国家房地产行业的发展已经成为市场不可或缺的重要组成部分，而我们房地产策划人在这样一个过程中也发挥着越来越重要的作用，在这个过程中全国涌现出一大批非常优秀的房地产策划的代表人物，他们为我们策划行业赢得了尊重，同时也让我们的工作被越来越多的人所认可。众所周知，星河湾经过数年的精心努力和发展，已经成为中国房地产业的著名项目品牌，我们知道广州星河湾、北京星河湾、上海星河湾，一个奇迹接着一个奇迹，星河湾创造了中国房地产业开发和营销的神话，这一神话的创造与梁上燕女士的辛勤努力是分不开的。
今天各位朋友来到这里更多是想分享这次策划盛宴以及嘉宾带给我们的观点，接下来开始我们的主题演讲，一起探讨中国的经济发展形势，中国经济的复苏过程中中国经济与中国房地产业的关系，第一位是中国房地产研究会副会长顾云昌，接下来我们将聆听他对“三组数据看中国楼市，即2010年的展望，掌声有请顾云昌主席。
顾云昌：我的题目是从三组数据看中国楼市，第一组数据3.6万亿和5.7万亿，这个数字讲的是中国房地产今年的销售额，1到10月份是3.5万亿，根据这样的发展今年年底可达3.9万亿到4万亿。注意，这仅仅是新房的销售额，如果加上二手房，算一半好了，一年的销售额是6万亿，老百姓今年真金白银拿出来6万亿来买房，这个数据意味着什么呢？我们再看另一组数据，全社会的消费品零售总额去年是10万亿多一点，今年可能达到12万亿，今年老百姓一年买房的钱相当于全社会消费零售总额的一半，从这个数字说明我们房地产在今年中国经济保增长立下了汗马功劳。
第二点，为什么有如此好的业绩，今年出现了爆发性的增长。为什么呢？房产销售额同比增长了80%，销售面积同比增长50%，这样的形势之前是意料之外的，这是政策的作用。我开过玩笑说是美国次贷帮了中国房地产，没有美国次贷我们不会有这样的机会，总理讲出手要快，出手要重，中国的楼市上就是这句话的最好表现，所以今年房地产的爆发是政策的利好因素。
2009年是中国经济最困难的一年恰恰是中国房地产最繁荣的一年。与此同时，任何政策都是一分为二的，我们也要看副作用，就是一线城市资产价格又出现上涨，资产价格泡沫又开始呈现。
第二组数据是6.64亿平方米和3.77亿平方米，这是09年的销售面积与竣工面积，中国房地产总体是供不应求，也说明中国的楼市和其它产业有很多的不同点，其它行业是产能过剩，而房地产是供不应求。宏观背景就是钱松地紧，中国本来就是储蓄国家因此钱是很多，现在又出现了流动性过剩的问题。这问题不仅发生在中国，目前全世界流动性都处在泛滥的情况，有人说全世界的央行印钞机已经发烫了，中国的流动性现在非常充裕。与其说实际上流动性过剩不是现在才发生的，是从04年就发生了。
另外就是地紧的问题，因为中国的人多地少，我们要保护18亿耕地，加上我们城乡之间又有隔离墙，城乡用地的二元结构再加上城市建设用地，房地产用地的政府垄断，这几个因素加在一起必然导致土地供应的紧张和紧缺，因此形成了目前楼市的现状，供应量是紧缺的，需求量是旺盛。今年春节前，许多开发商销售十分困难。春节以后，销售出现回暖，首先进入市场的是刚性需求，我曾经讲过丈母娘需求，典型代表是结婚用房需求。易居的数据显示，上海一年有15万对结婚的新人，每年新房供应只有20万，这就是丈母娘需求。房地产是刚性需求带动的，但是5、6月份马上出现了投资需求的跟进以及放大，出现了财富需求。从丈母娘需求到财富需求导致了房地产行业的迅速爆发。在上海、广东、浙江地区在流动性过剩的情况下他们的财富要保值，要保险，要储备，我们看到中小企业家，看到实体经济没有起来，他们的财富也需要保值，大企业家就买地，所以买地买房不仅仅是房地产的事情，不仅仅是房地产开发公司的事情，而是全社会的经济现象，这时候购买力非常旺盛。但是我们的土地供应是有限的，所以钱松地紧是我们房地产市场的客观情况，我们现在房地产市场的背景情况是什么，流动性过剩加上土地政策的因素。
今天的房地产市场已经进入货币政策和环境，因此，第二我们要讨论的是财税政策，我们必须要认真反思如何调控市场，我经常说在房地产市场当中我们开发商能耐很大，是孙悟空，但是孙悟空跳不出如来佛的手心，房地产是由宏观经济决定的。我们要改变现在的状态，必须在供求关系上做好文章。
第三组数据，45.7%和32.9%，前面的数字这是城市化的水平，为什么还有32.9%呢？建设部有一个城市建设部公布的城市化只有32.9%，哪个数字是权威呢？当然是统计局，为什么这个数据要少12%呢？因为有12%人没有真正享受到城市化的生活，没有享受到城市的社会保障，这些是农民工和户籍的，他们没有真正意义上的城市化。北京有一个调查，有100万人住在地下，我想北京和上海都有百万大军，未来和现在中国的房地产到底是什么样的势头呢？城市化是扩大内需的主要引擎，大家知道，我们要拉动内需，内需靠消费和投资，最终是靠消费拉动内需，我们现在正在推进的工业化和城市化当中这两个化恰恰是拉动内需的两个方面。工业化拉动了投资内需，城市化拉动了消费内需，我们未来的内需在哪里呢？我们主要的引擎在城市化，为什么说房地产是重要的支柱产业，是命脉，比国外的火车头的说法更有意义，我们也相信中国未来房地产的发展前景。
城市化的过程为什么是拉动经济的主要引擎呢？我想从另外一个角度，因为城市居民的消费是农村居民消费的3倍左右，因为城市居民收入是农村居民收入的3倍多，如果城市化的过程把我们的农民变成市民，他们的收入提高了，他们自己买东西了，所以城市化有我们内需拉动的过程。我们居民开始有钱的时候首先满足吃，这之后我们要购置耐用消费品，我们由日常消费品向日用消费品过渡，这就是内需扩大的过程，这包括家电、汽车、住宅。这三种耐用消费品等级不一样，用美元来计算，家电是百元级、汽车是千元级，而住宅是万、百万级的消费品。前几年中国老百姓的家庭财富有一半是房地产，但是发达国家是20%，随着我们生活水平的提高，房地产不仅是国民经济的重要支柱产业，而且是家庭的主要财富，我们应该满足老百姓追求财富的需求，应该好好发展我们的房地产业。但是发展房地产业遇到很多问题，会容易出现泡沫，上个世纪亚洲金融危机风暴导致了亚洲经济的持续倒退，如何保证房地产市场持续健康地发展呢？这要关注我们的市场有没有泡沫，房价是否是平稳的。
我在十年前讲过这样的话，我说房价慢慢涨，楼市年年高，这是一种希望的期盼，目前我们希望房地产继续发挥在国民经济的拉动作用，继续保持稳定的增长，当然前一段时间看过一个报道房地产的地位是否已经淡出了，中国经济工作会议上说的支持自住型和改善型地产。我说要平稳增长，是否可以平稳增长呢？这里有一个疑问，投资角度上平稳增长没有问题，这几个月比已经超过了30%，明年的房地产增长超过20%以上是没有问题，我们的问题是明年的销售能不能再像今年这样，这是不可能的。能不能保持较快的增长，也比较难，因为今年的销售已经达到8亿平方米，9亿是不可能的，能保持明年销售稳定，保持今年的水平我想已经不错了，所以我们要有这样的心理准备。房地产在销售的增加值不会太多，我们应该有这样的思想准备。现在一方面要保证我们的稳定增长，仍然保证投资的增长和销售的稳定，同时要对已经过高房价的地区房价进行控制。我们的实火就是自住性需求和保障性需求仍要保持，但是虚火要降，通过金融的政策和其它的杠杆使投资性需求比较旺的地方下来，既保持稳定增长又有利于房价。
目前的市场，最优的选择是加大供应量，因为：第一我们现在是供不应求，第二我们仍然要保持经济的稳定增长，保持方面的稳定增长，投资的稳定增长，销售的稳定增长，同时我们的房价已经到了高位，最优的选择就是加大供应量。第一就是土地供应量，既有新增土地的供应量，还有存量的土地的供应量，所以打击屯地将成为明年的工作重点，使我们供应量放大，同时也希望有效土地供应量加大的时候房子供应量也要加大，当然有必要对过旺需求进行控制，这样两手抓才能保证市场的平稳增长，房价又稳定的局面。
展望2010年，房地产的基调是平稳增长，也就是说投资层面、销售层面，现在看来全国的房价还在上调，这和供不应求的现状十分相关，而且看不到降价的压力，加大供应量是需要一个过程的。第二，我们开发商卖房的时候资金比较充裕，没有任何的压力。这样的情况可能还会维持一段时间，随着今年供应出土地进入市场，加上存量土地盘货的行为，供应量将会在年终以后逐步放大，而需求方面由于我们采取一些政策措施，比如说我们有一些利好政策，逐步根据情况来推出，这样会出现相对的供需平衡。
2010年的市场不同于2009年，和2008年也不一样，主要要保持平稳，有两条应当引起业界人士的高度关注。一是结构调整，中央强调是普通住宅，现在从需求来看分两个阶层，一个是财富阶层，第二是保障阶层，我认为我们下一年度的工作重点在保障阶层。这样的阶层在城市当中，特别在特大城市占据了很大的比例，甚至20%到30%，我看到国家的有关部门要加大限价，中小价格的商品房恰恰是符合这一阶层的，他们有一定的购买能力，但是他们买不起，所以我们是不是应该关注保障阶层。第二方面，转变经济增长方式不可避免要发展绿色经济，我们一定要把低碳经济、绿色建筑、节能减排作为我们的主导方向，这是我们房地产人必须认清楚的，如果我们策划的产品不符合这个方向，我们的策划就完全失败。
谢谢大家。
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陈劲松 世联地产董事长
陈劲松：中国服务业的发展趋势
朱曙东：下面我们有请世联地产董事长陈劲松为我们做精彩演讲。
陈劲松：尊敬的顾主席和各位策划师朋友，我今天想起13年前中国曾经开过一个置业大佬的聚会，跟今天一比我们今天非常幸运，我们面临着一个令全世界令各行各业都羡慕的行当，这就是中国房地产一手房市场。
跟十年前比，今天有什么不一样呢？我们看到情况、客观环境，还有整个行业情况完全不一样，首先信息时代真的来临了，在信息时代来临使得中国的房地产服务业比房地产商增长还要快，最好的例子就是易居中国，爆发性增长。我们的行业真的不一样，信息带来的是我们服务业的本质改变，所以说我们现在看到的是我们目前全行业在给房地产卖楼和策划的时候，我们的信息流，包括人员的管理大幅度降低了成本，这是非常非常重要的时代，是跟点子大王时代显著的区别。中国房地产业的爆发性增长为将来提供强劲的动力，我们自己也要策划好，这是第一点。
第二点，合作时代来临了，从易居中国和新浪的这次合作我们看到这种双赢，甚至多赢的局面使得中国服务行业走出了非常小的格局，这种格局的突破意味着行业辉煌的未来。我举一个例子，中国还有一个行业非常大，就是中国的婚介，但是没有一家公司可以做到全国性婚介市场，为什么呢？我觉得格局有问题，周忻走在前面，为我们指引了方向。中国的策划业格局要大，因为要迎接这个大市场。当然，我们有像星河湾这样非常非常优秀，在全世界比产品，堪称走在前端的开发商，而这种开发商愿意走专业分工，使得中国房地产策划行业有了一个这么好的环境。
第三点，时代变了，资本时代来临了。我刚才说是信息时代，合作的时代，最重要的就是资本市场的来临，世联地产在A股市场的上市成功开启了中国A股的资本市场的大门，我觉得这是有标志性作用，特别在中国。因为我们大家知道，我们的客户是中国人，我们的小业主也是中国人，中国的股民已经超过了1亿，香港市场的股民有300万就不错了。我认为现在有很多PE、VC在追逐诸位，包括策划、一手、二手，这预示着这个行业的大发展的前期。因为大家想上市，就要走规范，不规范不能上市，任何一个行业大发展的前期都是先走规范，然后大家走程序，大家走分工，这样这个行业大发展的可能的基础奠定在2009年。
城市化逐渐变成城市群，而城市群将会是未来中国房地产策划业的一个大的发展空间，我个人觉得二、三线城市的房地产策划将会有爆发性的、整体性的增长。中国全行业的水平的提高，我觉得特别有赖于像策划师联谊会这种行业组织，所以说本人提议我们给顾会长掌声感谢。
展望未来，世联地产像易居业界老大哥学习，与各行业的朋友一起展开合作，使得中国地产服务逐步走向有尊严，规范的行业，而且我对为这个行业的未来充满信心，因为这个行业和开发商不一样，开发商再有十年会受到规模的限制，但是服务业不会，服务业只能是越做越多。目前在开发商的策划将逐步转向专业，公司性，这是一个趋势性的判断。
认识这么多新朋友、老朋友，我们感觉非常开心，预祝本次大会圆满结束，谢谢大家。
朱曙东：谢谢陈总的精彩演讲。
世联是我们业界非常优秀的公司，陈劲松和他领导的团队已经赢得了业界的普遍尊重和投资者的亲睐，在座的房地产同行应该对我们的未来充满信心，我们要赢得尊重和主流媒体的认可非常关键。
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王德培 中国经济体制改革研究会副会长
朱曙东：中国的经济发展在2010年到底会呈现什么样的姿态，中国近来的发展和房地产业有什么关系呢？接下来有请中国经济体制改革研究会副会长王德培先生做精彩演讲——经济形势与政策变局。
王德培：经济形势与政策变局
王德培：原来以为开的是整个房地产的会，到了现场原来是一个策划师的会议，刚才给大师颁奖，我有所刺激，有所感想。前阵子钱学森仙逝，钱学森先生生前曾说过我们祖国没有一所创新的大学，在知识界的大师很少，现在大师居然出现在我们房地产。我认为钱学森的动机肯定没错，但是判断有问题，首先把大师的摇篮定义为高校，现在的应试教育简直就是万恶的教育，我们的下一代太惨了。知识能否成为大师呢？知识就是力量，这句话大家都知道是培根讲的，但是那个时候信息量很少，文革时期也说过信息越多，越容易暴动。
让历史照亮未来，这是我们过去的判断，你的知识越多，你对未来温故而知新，就有一个判断了。今后让未来引领今天的权重会越来越多，这个世界是策划出来的，是由未来来引领今天，参加这个会议又感到荣幸，这是我的一点感想。特别是房地产领域几乎是经济学家的伤心地，多少经济大师都在这里栽了跟头。
我首先给出三个坐标，首先说一下金融危机，我们当时得出扁平化、长期化、隐性化，为什么会扁平化呢？按理来说危机是对人类一种错误的交易方式、错误的生产方式、错误的生活方式的惩罚。十几年前当时犯错误的都是四小龙，四小虎，世界银行和货币基金组织拼命打压。美国拼命消费，中国拼命生产，一个倒了，中国还顶在那里。危机给我们各个金融机构带来的损失到了10月份差不多11.9万亿美金，包括G20也加在一起，注水了12万亿美金。像中国去年4万亿，今年9万亿，是建国出来以来天量的数据，把危机压扁了，这场危机的时间肯定拉长了。不要谈什么时候走出危机，我们认为要有一个时间的。
长期化，危机的许多特征都被掩盖了，走出危机的新产业也将以非典型的形式登上历史舞台。危机怎么走出呢？衡量美国是否走出经济危机，有毒资产是否全部干净了，显然现在没有。美国中小银行倒闭浪潮是否结束呢？没有。在我们国家，首先不认可我们进入像美国一样的危机状况，没有，但我们被撞了一下腰。什么时候可以站稳呢？首先是外贸，过去我们国家的外贸连续好几年都是20%几的增长，为GDP贡献2%，现在变成副增长了，挖走了2%，要找谁要回来呢？只有找房地产，填好外贸的窟窿，我们国家对外贸易由负增长终于变成正增长，但出口还是负的，我们还要看外贸的状况。第二个和我们房地产有关，原来的办公楼价格远远高于住宅楼，出租率也很差，这些指标没有好你怎么可以说危机的影响消除了呢？还有一个，整个中国大量的中小企业直到今天没有建好，我们今天表现好的还是国有企业，所以关于这场危机的态势以及走势我刚才用了三化来概括。
现在G20开会，因为中国人表现突出，所以锦涛书记都是坐在第一排，而且是中间，中国就是厉害，说保8就是保8。在我的眼里，我们搞经济研究，特别是预测，对价值都有判断，我们坚持的是客观、稳定，我们国家实际在这场金融危机中是一个助天为虐的角色。刚才提到流动性过剩，我们现在的储蓄是51%，储蓄过大实际就是对经济的破坏。之前热钱进来，要用钱就用人民币，这个时候的美元不能动了，不如买美国国债。热钱已经达到8个亿，全国加起来也就是2000亿美元，包括购买其它资产已经6.5万亿。鲍尔森之前不说什么，前阵子退休了说话了，美国的危机还是和中国的储蓄有关，北京有专家说这个家伙太不仗义了，你生活作风有问题怪我们长得太漂亮是不对的。英国也说，中国人仅仅是提供了绳子，上吊的是美国人，怎么能怪中国人呢？这是一般的说法，但是在我这里我认为因为我们资本向下未打开，改革未到位。美元投资基础货币是根据资产规模的，所以整个美国流动性过剩，中国在里面做了巨大的贡献，所以我们是G20的共犯。危机并不是什么灾难性的事件，这都是经济运行不同阶段的表现而已。
第二条，在这场危机中中国将迎来什么样的机遇呢？十一年前，当时东南亚的金融风暴主流媒体都说中国经济一塌糊涂，四小龙、四小虎的所有贸易定单被我们拿了，我们成为外汇的种子选手，成为GDP的老三，这样的一种辉煌成就来自于历史重大的机遇，这就是十一年前的金融危机。一个年代过去了，新的金融危机，百年未遇的经济危机又来了，这些年我对房地产判断不改口，确实是有三个方面，一个是制造制造业，之前我们是拿到加工贸易，现在则是制造制造业了，我们已经成为汽车业的老大了，09年中国要达到1300万辆，这是不得了的事情。第二，我们国家高速铁路，现在在座的都坐过动车，到2020年有2万公里的高速交通，这样大的局面马上要到来，我们已经在北京和天津，上海到北京马上也要开通，1000多公里都是桥梁，我们这个民族很可能在人类历史上第一次挑头一个行业，外国人都眼红，我们是采天气之精气，集外国之精华。这个高铁把中国真的联系起来了，同城、同省效益展开了，北京人到天津买狗不理包子是很方便的事情，我们给西门子一个定单500亿，西门子一点声音也没有，只有法国人在叫。第三就是大飞机，工业革命到了最高端就是1000万个部件组成一个商品，这就是波音、空客，加上我们的大飞机，由此引发的产业链和产业生态是不得了的事情，所以不管怎样国家要挂上大飞机的工程，整个国家在这个领域内的投入和发展不可估量。为什么说制造制造业，所有的这些东西都要生产，包括我们宣布第四代马上首飞，前两天马上改口了。现在的加工制造机械概念已经过去了，达到纳米级的程度才可以。
未来的年代是资本经济的年代，如果前30年是消费品，后30年就是资本金融。现在信贷资源都被国家的银行控制着，我们的证券A股被央企控制着，前一阵创业板为什么下来呢？因为要给交通让路。创业板不创业，担保公司不担保，风投没有风险，市场经济到了我们国家都变成非典，这是很有意思的事情。前两天开会，我提出金融的山寨运动，像农民改革，现在金融的山寨运动如火如荼。
还有低碳经济，哥本哈根一地鸡毛，我们国家首次公开挑战美国，实际我们和发达国家是同一个起跑线，我们提出到2020年比2005年减排40%到45%，是指单位GDP，所以这是有争论的，为什么我们提出45%呢？因为我们已经实现了25%，这实际是被危机撞了一下腰撞的，如果危机过去之后是否还可以达到就很难说了。你们策划师也是有责任的，你们设计的大楼玻璃幕墙，冬天要能耗费，我现在的那幢楼每天凌晨都是18度，夏天也要开空调，刚才会长提出一个呼吁，我认为也是这样的。低碳经济将给我们国家带来新的机遇，这是三大机会。看世界怎么看呢？横看成岭侧成峰，我更多是看到发展。
第三个坐标，那就是中国依然处于高速发展期，11年前东南亚危机爆发，与会50位专家有49个专家说经济形势很严峻，第50个专家说中国经济将高速起飞，持续20到30年。中国的市场规模非常大，消费层次也急剧提高，消费这两年始终在15%到20%，这在世界上相当了不起，汽车1300万辆主要还是中国消费的。包括体制改革，我们总是说这就是中国经济发展的宝藏，宝藏一开魔鬼跳出来，生产力就出来了，这个潘多拉魔盒太多了。
关于这场金融危机对中国意味着三大机会，目前整个国家仅仅处于经济起飞期的三分之一，这是中华民族的智慧吗？不是，英国、美国、日本都有起飞期，美国甚至有两次起飞期。从这个意义上讲也是形势弄人，时势造英雄。
下面说一下三个敏感点。经济形势会议召开以后，现在公布六大要点，第一是提高宏观调控水平，第二要调整经济结构，第三是夯实三农基础，第四继续改革，最后我们要增加民生，要注重社会的安定。我在这里讲鲜明的一点，第一个关于提高宏观调控的水平，从来没有出现这样的词，为什么这么讲呢？一个水平不高，水平不高所以才要调控，08年是失去了方向。年初防通胀，防过涨，要保8，这造成了我们房地产的紧绷和暴涨，所以党中央及时调整要提高宏观调控水平。第三，夯实三农基础，振兴国内需求，我昨天从贵州赶过来，那些边远地区还是相当困难的，这个话题和我们前阵子主流媒体国家将启动什么内需，这方面国家有姿态的。
第二关于通胀，这个月CPI终于转正，到了明年有的预测3%，5%，不认为会通胀，这是官方的说法。如果说根据顾会长说的12万亿的消费品和6亿的房地产，那这6万亿都是投资吗？怎么可能呢？我们国家现在是滞胀、通胀、通缩都存在，而且更大的通胀浪费在等着。世界金融危机减了12万亿，你把危机从窗口扔出去，又从门口进来了，这次主要是资产成本膨胀，是以资本为主的。
第三个敏感点，房地产太敏感了，赚的钱太多，流的泪也很多。今年两会期间工商联终于上了一个折子，政府在这个过程中44.6%，上海占了60%，为我们这个行业开拓了一下。我不从道德角度讲，我也不开博客，本世纪初的时候以一个学者赤诚的心在论证房地产，我说房价上涨是必然的，我说好之后网上就骂我，而且不懂市场经济，什么是按揭贷款呢？按揭贷款就是把我们的头按下去，有关也揭不开。制约房价发展的就是人口、城市化和造地的速度。中国人口要接近15亿，而且现在人的寿命也越来越长。城市化刚才说45.7%，现在是6亿人口，未来我们要达到65%，这需要10亿人口的，关键是印钞机的速度是越来越快，所以在这种情况下，刚才会场用了那个词我赞同，纸张太多，土地太少，美国的房地产为什么次贷会炒作起来也是有道理的。原来是用黄金，黄金不行靠石油，石油又不行就找房地产。
我讲一下房地产的趋势，今年5月份开始以一线城市为标志的房地产终于变性了，由居住类的消费品演变为投机的投资品，不止是富翁，还有机构，报纸上公开的就是中石油，这么一来在上海内换内3万，郊县9成都是1万以上，你要改善住房需要500、600万，刚刚拿到策划师的人也买不起，除非跟着我们会长继续策划下去，你的收入才会大大增加。这已经变性了，这差不多就是半壁江山了，所以刚才会长呼吁过，这种势头蛮伤脑筋的。我有一次说财政缺口根本用不了担心，如果前30年国家的税收来自于生产领域，未来30年就是财产税、物业税、遗产税，财产税已经在国内12个城市进行调研了，什么时候推出呢？党中央肯定是正确的，随着那些矛盾的上升，出台的政策就快了，不要问我是第三年还是第四年，你们跟着旋律看，适当爆发的话国家就启动了，从豪宅往下慢慢蔓延。发达国家1%，星河湾2000万一年20万。国家手中有两张牌，什么时候出牌，走着看。
房地产现在进入微笑曲线，一个脚是经济适用房，这个政府一定做，不做是不行的。前两年内地一把手让我搞发展战略，我一看根本不行的，这个话题在舆论上尽量做大，现实中也可能做大。第二点，就是星河湾这样的房子继续变现，房地产具有一种类似黄金进入奢侈领域。奢侈肯定是社会上有一批人要来体验，这就在房产上，一般的商品房像过山车一样，是处于波动的，这又是中国的一大特征。
最后说一段历史，中国这个国家很非典，因为中国在房地产的问题上要归功于共产党，归功于毛泽东，为什么我们比印度厉害呢？毛泽东的建国30年不动，改革开放十几年，毛泽东把财富都归零到了今天终于爆发了。现在一讲到中国始终看不懂，为什么看不懂，如果用经典的西方标准看就是市场经济，这场危机是对传统经济学的颠覆。中国是二人转，美国是单口相声，包括我们政府为什么态度比较暧昧，像上海每天卖地的收入就是2.5亿，你怎么让他不暧昧呢？所以在中国怎么看待经济政策走向，就是二人转，一男一女在台上表演，就是这样。
朱曙东：感谢著名经济学家王德培会长的精采演讲。
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巢民强 中国房地产策划师联谊会副主席
深圳市庄合热泵空调有限公司董事长
巢民强：开启绿色地产的金钥匙
巢民强：尊敬的顾云昌主席，各位嘉宾，各位亲爱的策划师朋友们，大家上午好。作为一个有年头的策划人员，我对你们对中国房地产策划行业做出的贡献表示衷心的感谢。 我今天要演讲的主题是开启绿色地产的金钥匙，最近在我们会议同时，哥本哈根正在召开全世界的气侯大会，室温要控制2度，因为超过2度人类将面临灭顶之灾。这次会议是有89个国家的首脑，虽然他们各怀心思，在节能减排的认识上参次不起，这次会议要产生4.1万吨的二氧化碳，另外还有一些志愿者。全世界为什么要开这次会呢？这就是地球环境面临着很大的变化，气温每年上升0.27度，这是全球工业化以来过量排放二氧化碳产生的。
90年代人们还在讨论地球是在升温还是在降温，到了今天已经没有怀疑的趋势了，气温持续升温带来第二个现象就是冰川持续融化，北冰洋的冰川在迅速融化，非洲的乞力马扎罗山顶的雪也已经消融。这是北冰洋2005年和2007年的变化。
气温上升造成第三个现象是海面上升，海面的不断上升已经危及全世界的海滨城市，中国最容易被海水淹没的城市是上海和天津。这是海平面上升的统计表。
另外是江河断流，由于高山冰川不断融化，曾经的泽国变成了草地，曾经的绿洲变成了沙漠。这是湘江的情况，这是三江源的现状。
气温上升的最终结果是咱们人类的生存环境极度恶化，在世界的大部分地区都将变成美丽的传说，如果不加控制人类将面临灭顶之灾。生态恶化的结果我们像这只青蛙，感受到热度的时候青蛙已经跳不出来了。但是我们人类是一个高等的智能动物，不会等到水温高的时候再进行自救。天体的行为我们不知道，但是二氧化碳的排放的情况我们知道，我们可以改变自己的行为进行自救。种种迹象和数据表明，全球气侯变化的规律一场新的产业革命已经来临，人类历史上每一次产业革命都是在危机下催生的，第一次农业革命是在自然界已经无法新增长的人口，对增长食物的需求，第二次人类需要用机器提供生活空间。第三次信息革命也在同样的背景先发生过，第四次产业革命已经来临，以持续维护生态平衡为核心目标的一场保护人类生存环境的革命，我称之为绿色革命和绿色经济时代。
在农耕时代的特点是耕种为主，工业时代是以机器为特征，信息时代是计算机和互联网，也就是我们现在所处的时代，绿色革命时代是什么呢？现在有两个比较有代表性的产品已经出现了，最大的消耗来自于哪里方面，一个是汽车的能耗排放，一个是建筑物，建筑物占60%，汽车占20%，所以欧洲已经出现了电动汽车。在建筑领域出现了热泵，热泵是在现有的基础上能够使能耗降低50%以上，实现零排放的一种新型的设备。绿色革命的影响将比以往前三次更加深刻，政治格局也将重新划分。
绿色革命怎么改天换地呢？当三个需求朝着一个方向努力，世界要发生很大的变化，一个从需求方面节能环保已经成为地球人都知道的基本道德要求；第二，清洁能源、再生能源的萃取、利用、零排放等技术已经金属到实际阶段，管理技术也日益成熟；第三，节能减排和生态修复得到从联合国到各个政府的极力支持，新的扶持政策层出不穷。 历史已经无数次证明，当需求、技术和政策三大力量朝一个方向整合时，将会出现新的产业。
房地产要换绿色的引擎，华为的任总说过“华为如果算是成功的话，华为就是一片绿叶，这片绿叶落在中国改革开放的这艘大船上，这走大船又行驶全球化时代当中。中国的房地产业如何寻找新的高效商业模式呢？我们如何顺应历史的潮流让房地产换上绿色的引擎呢？使他的马力更加威猛强劲，那就需要顺绿着昌，逆绿者亡。
绿色房地产的原则：系统的进行生态工程设计、施工及运营维护；使用节能环保和无害人类健康的建筑材料；应用零排放低能耗技术和清洁、再生能源，营造文化和艺术氛围。
我们把汽车造好如何上高速公路呢？我们要找出排放，最大的排放就是工厂，太阳能最主要的部分是藏在地下的，我们可以看到47%的太阳能是储藏在地下的，这是恒温层，在地下20米到400米之间，是取之不尽、用之不竭的。
太阳是可以从地下升起的，这是几种浅层地能利用方式，目前在国内有很多房地产开发商已经在行动，青岛千禧花园、深圳华侨城等等。
厚德拯救地球，策划引领商机，我希望策划师以道德的名义对子孙后代负责和对全人类负责来推动我们房地产事业的发展，另外，绿色房地产也可以带来无尽的商机，行动不如快动。
最后绿色时代将开启新的财富列车，登上这趟列车财富之门便向你敞开，谢谢！
朱曙东：非常感谢巢主席带来非常好的绿色概念，我们相信未来中国房地产的发展离不开绿色产业，绿色产业也将成为我们行业关注的重要任务，让我们在座的策划师行动起来，去追逐我们绿色地产。
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周忻 易居（中国）董事局主席
朱曙东：接下来我们将有情易居中国董事局主席周忻先生给我们进行中国房地产服务业现状及未来的演讲，掌声有请。
周忻：2010 中国楼市震荡向上
周忻：很高兴第二届策划师年会在星河湾召开。经过了2008年的波动，2009年中国的房地产有了很大的发展。美国的金融风暴救了中国的房地产企业，中国房地产企业的腾飞使我们中国房地产的服务业有了新的利润。2008年，在中国房地产市场进入寒冬的时候，中国房地产的服务企业体现出了它的价值，也正是由于这些价值的体现，2009年中国房地产服务业发展是迅猛的，中国房地产服务业的腾飞主要是靠我们，这是我想讲的第一个观点。
第二个观点，两年多来，我们惊喜地看到中国房地产服务业的内涵和外延都有很大的变化，中国房地产的服务业，包括流动服务行业、信息服务行业都有很多的发展。今年的二手房市场、新房销售市场，房地产媒体、会展等等各类企业的深度增加了，广度也增加了。
上一届年会我讲的主题是关于策划业的历史，今天讲我们策划师在中国房地产的现状中应该把我们的外延扩大，策划师和广告策划和项目策划、营销可以划等号。但是这不仅仅是这些，中国这样大的房地产市场我们可以做的东西非常多，比如商业房地产，我前两天见了两家商业房地产公司，现在做得非常好。商业策划师可以把很多的地区商业整合起来，进行策划，进行租赁，进行管理，我相信不久的将来中国可能会出现专业的商业房地产服务公司。中国房地产服务业的内涵和外延发生了巨大的变化，也希望我们策划师整个思维和思路能够有新的变化。
2009年房产服务行业在中国房地产资本市场上也有了很大的进步。世联是第一个中国房地产公司在A股上市的公司，而且是服务类的企业，而且上市之后受到了投资人的巨大追捧。今年的房地产像销售公司都是赚钱盈利的公司，像星河湾等等，是中国乃至亚洲的主角，但是流动服务业当中易居和新浪150天内闪电式在美国纳斯达克上市，并且打破之前13家上市公司股价上市当天潜水的记录，在2009年的中国资本市场也取得了非常亮丽的结果。
现在各类PE跟VC对于中国房地产服务业的投资非常多，而且会越来越多，据说有20多家企业接下来马上在美国上市，两家做的非常好的二手房企业也希望上市。这一些动作是我们房地产服务类企业在过去的几年当中很难去想象的一件事情。上市不是企业发展终极目标，而是阶段性的过程，但是毕竟一个企业做到一定程度以后通过融资和上市能够更加规范和快速地把企业做大做强，这是趋势。所以第三个概念，服务业现状的概念，就是09年我们房地产的服务业在资本市场上也有了非常好的表现。
第四个，房地产的信息咨询，今年CRIC在美国上市，这是一个闪电式的IPO，在这个过程中由于整个工作重心偏向了中国房地产的信息咨询平台，我深深感受到在今年，在中国房地产服务业当中关于信息，互联网怎么去跟房地产结合显得非常重要，而且这个市场是巨大的。中国的房地产开发企业，相关的服务类企业对这种信息化的追求和意识开始有了非常大的变化，我们服务企业是走在开发商前面的。我接触了很多开发企业，包括昨天在长江商学院的全球房地产CEO班让我讲营销，大概40个总经理，他们来自全国各地，讲营销的时候他们非常感兴趣，一开始讲到信息服务的时候一开始的眼光是散的，慢慢聚焦到最后原来这里面还有这样一个东西。信息化的服务、互联网的服务可以推动未来产业的发展，今天在座各位都是策划大师，去想一想在这个领域当中怎么样用先进的手段，怎么样把互联网跟房地产做更好的结合，这又是一个可以策划的点。当然，在这里要反过来讲，这次CRIC在中国互联网行业的震动不亚于在房地产行业，上市之后无数人打电话，找机会见新浪总裁，包括出书的，做保险的，做财经的，做娱乐的，希望寻求合作。所以信息化、数字化、互联网化是中国房地产服务行业又一个新的亮点。
展望2010年甚至以后，中国房地产市场的服务业的发展趋势是什么呢？我简单谈一下我对明年、后年房地产市场的看法。很明确地说，过去的两年时间我们易居中国对整个中国房地产市场的掌握和把控应该是有我们自己的独特见解，2007年上市是偶然事件，所有人说周总你2007年上市是不是已经预测到2008年房地产市场要调控，我说在2007年谁能想到2008年呢？这完全是政策，完全是偶然的巧合，但是到了2008年的年初，随着政府宏观政策的调控，我们预感到市场的变化。在王石和潘石屹在上海讨论拐点的时候，我们在美国，去年4月份“太湖论剑”，讲猪坚强的时候，我们讲的是现金为王。去年的11月份，中国房地产市场最冰冷的时候，也是经济工作会议开完后的时间，易居中国当时的战略是不裁员，但是不等于不加压，不减薪，在所有市场不好的时候我们感觉到了。今年的2月份，春节后的15天我们在一线看到了，今年的5月份我们已经预测到今年下半年市场上最热的不是房子，是海南三亚的博鳌论坛。明年一定会振荡，一定会调整，一定有很多的争议，但是这些争议、这些调整是阶段性的波段，明年可能没有今年这么舒服，但是明年整体一定是向上的，这是我们的基本判断。大家知道，在过去的十年当中整个中国的房地产市场经过一次大的调整就是07年，但是小的宏观调控很多次，为什么07年这一轮是真正的调控呢？是大的中国经济的宏观面发生了变化，只要中国的宏观经济政策不发生巨大变化，任何时候的调控都是阶段性的，调控的结果都是让房地产市场能够健康向上，所以明年上半年我们的概念是明年会振荡，会调整，会有各种各样的声音出来，但是会振荡上行的。回过来讲到我们的服务业，这段时间我跟投资者讲一个故事，我说我们的房产业到冰点的时候是最难落实的，房子卖不掉，开发商没钱，但是房子天天在涨，也没有什么很大的作用，开盘就卖掉了，卖得很高，也不需要策划，也不需要数据，只有在振荡的时候，特别是在振荡向上的时候是我们策划师和服务企业最有作为的时候，如果配合市场的向上，我们的策划价值就更大了，最后通过我们的运作上来了，这是一个最好的机会。为什么刚才跟大家讲市场呢？明年是我们服务业和策划师行业，能够有所作为的一年。
第二个趋势，服务业行业百花齐放，这个市场太大了，比如说二手房市场，每个区域开一家二手房店，加盟店，以互联网为背景的一些二手房的运作，简单的一条线就有这么多东西，还有商业房地产。中国围绕房地产市场可以做的服务类型太多了，中国的区域市场太大了，还有第二轮土地市场的改革，三四线城市的房地产发展，都为我们服务业下一轮的发展创造了非常好的基础。有基础，有市场，有背景，这是巨大的市场。
第三个趋势，在中国房地产服务行业中叫合作共赢，这是一种趋势，这个行业发展前景是巨大的，我们现在在很多领域当中可以是跨领域，如果上下有整合的话，对未来的发展非常好。这段时间CRIC上市之后，海外投资为什么这么追捧这么一家公司呢？第一是房地产的销售平台，第二是房地产的信息咨询平台，第三个是房地产的互联网传媒平台，这三个平台是很大的资源，如果把我们现在的产业链打通了，如果我们每一个行业之间能够互补，我相信我们的行业发展会更加光明。
作为这次活动的主办方之一，我很荣幸把这次会议放到了星河湾，得到了星河湾梁上燕女士的大力支持，我想表示一下感谢。同时策划师联谊会规模能够壮大得益于我们顾会长的领导，在这里作为一个不称职的轮值主席，我希望大家能够用掌声感谢顾会长和梁上燕女士。我也希望我们策划师俱乐部在新主席的带领下2010年比2009年做得更好，谢谢大家。
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朱曙东：刚才周总就中国房地产服务行业的现状和未来做了很好的分析，再次用热烈的掌声感谢周总。
中国房地产策划师联谊会轮值主席交接仪式 陈劲松当选新一任轮值主席
下面的会议内容是激动人心的一刻，我们中国房地产策划师联谊会轮值主席的交接仪式，2009年的轮值主席是周忻先生，周总也是我们全国房地产服务业的一位重要领袖，这一年来周总给了我们很多指导和支持，2009年这个接力棒即将交给我们世联地产董事长陈劲松先生，掌声欢迎。有请陈总。我们相信在陈总的带领下，我们2010年房地产策划师联谊会的工作会做得更好，请陈总给大家说几句。
陈劲松：谢谢周忻，谢谢顾会长，也谢谢曙东。 我说几句话，第一，周主席的规矩我们接着看，第二，明年的联谊大会咱们到深圳去，如果生意好咱们到澳门去也行。行业间的互相交流其实靠诸位，诸位有这个想法，跟曙东说，曙东让我好好干，谢谢大家。
朱曙东：下面我宣布上午议程结束，下午有精彩的风云论坛，期待大家的光临。
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提要：第二届策划师年会议程，整个下午分为三个部分：第一个议程是中国房地产创新营销模式论坛，由来自于中房信的罗军来主持；第二个议程由星河湾的董事副总裁梁上燕来介绍星河湾的营销案例分享，第三部分是参观星河湾。
嘉宾合影
尊敬的顾会长，尊敬的各位嘉宾，尊敬的各位媒体朋友们大家下午好，欢迎大家参加第二届策划师年会下午的议程，整个下午分为三个部分：第一个议程是中国房地产创新营销模式论坛，由来自于中房信的罗军来主持；第二个议程由星河湾的董事副总裁梁上燕来介绍星河湾的营销案例分享，第三部分是参观星河湾。
下面有请主持人新浪乐居产总经理罗军先生，同时请参加论坛的嘉宾有中粮地产集团副总经理叶雄先生，上海城开集团有限公司总裁倪建达先生，美国汉斯高级副总裁郝士博先生，以及美国汉斯的副总裁朱良先生，易居(博客)中国董事兼总裁臧建军，最后隆重欢迎星河湾董事副总裁梁上燕女士。
罗军：首先欢迎各位嘉宾参加今天的活动，同时也感谢在座的各位同居一堂，我介绍一下今天到会的嘉宾，首先介绍中粮地产的副总经理叶雄，第二位是梁上燕女士，也就是星河湾的董事，第三位是郝士博，是美国汉斯高级副总裁，接下来是朱良，美国汉斯副总裁，倪建达先生，上海城开集团总裁，臧建军先生，易居中国董事兼总裁，欢迎你们。
中国房地产的发展从几十年之前就有了营销的理念，之后这个行业会更加成熟和完善，我相信中间很大的部分在于它的营销，它的策划将成为未来一个时期乃至更长久时间影响着中国和世界，所以你们的未来是主导这个行业重要的一分子，所以今天的论坛我相信一定对各位和公司的事业带来重要的影响。看看各位结合自己的情况，对于房地产营销创新的意义和价值，或者对于你们的项目开发有什么意义呢？首先从叶雄先生开始，中粮地产也是中国著名的央企，今年开盘的祥云国际卖得非常好，您可以谈一下自己的看法吗？
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叶雄 中粮地产集团副总经理
中粮地产客户、产品和营销创新取得了成功
叶雄（中粮地产副总经理）
叶雄：大家好，先允许我简单介绍一下中粮。中粮集团是中国最大的食品供应商，其实，中粮做地产时间比较长，从06年以后，中粮地产取得了比较大的突破，经过三年的累积，中粮在国内的地产产品和营销确实取得了不错的成绩。
前面提到的祥云国际，也是中粮07年拿的一个项目。到了今年，包括在客户定位、产品创新上、营销开盘创新上，我们尝到了非常大的好处。整体上个人感觉营销上面的创新主要来源与三个方面，第一对于品质的创新，第二就是对品牌的创新和维护上面。其实说了祥云国际，还有上海的中粮海景1号也销售得非常好，这个项目本身不在中粮地产，是香港的上市公司，我们在整体营销当中对品牌的创新和维护，把所有的东西和历史因素都割裂开，最近的销售情况非常好，我们想也是创造了一个比较好的销售记录。第三个方面，作为开发商非常需要引入易居这样具有创新能力，具有很强的团队执行能力，这种专业的公司和开发商一同把非常好的楼盘做营销，在创新上加强，取得非常好的效果，谢谢。
罗军：最后一个问题，我蛮感兴趣中粮海景1号，这个价格几乎无法想象，大概在两个小时就售謦了，我们想知道有什么原因。
叶雄：我可以非常简单跟各位介绍一下整个过程。实际上这个楼盘花了中粮几代人的心血，从拿地到现在做了十年，05、06年的时候整个产品出来做好，那个时候的市场在讨论这个盘能够卖多少，我们当时内部还在讨论这个盘能不能卖到4万，最后我们老板说这个东西在上海，在全国资源不可复制，不可能再有了，05年定下来不卖，我们出租。经过一年的整体运营以后已经做到中国最高的最顶级的楼盘，同时也创造一个奇迹，一年不到已经达到90%的出租率。在这样良好的出租背景，中粮集团准备拿出来销售，其实我们的压力非常大。我们曾经试想过自己卖，最后我们找了专业的顾问公司，一个月运营下来我们感觉到易居的创新能力非常强，所以我们在两个小时全部卖掉。
什么原因呢？我个人感觉第一产品不错，资源比较稀缺。第二是品牌不错，这是中粮集团整体的品牌。第三，就是易居和我们整体的营销上仍然是采用了卖中高端的盘子的方式，在一个豪宅上面进行试验，最后非常成功。在这个讨论过程中，我和臧总、周总一直有犹豫，我老觉得卖这种盘是不是能够像卖其它这些盘一样去卖，我心里没有底。但是最后我们在整体每一步做得非常扎实，品牌推广、市场推广、客户累计，最后到现场的吆喝式营销，确实最好的效果使我相信豪宅也可以做吆喝式营销。谢谢。
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梁上燕 星河湾董事副总裁
营销、策划为产品销售锦上添花 策划是磨练出来的
梁上燕（星河湾董事副总裁）
罗军：叶总谈了两点，第一点是对产品的完全自信，如果你对自己的产品没有信心是不行的。第二，是采用了一系列创新的营销方法，刚才说有吆喝式营销，我估计还有很多，大家有兴趣可以私下取经。下面是采访星河湾的董事副总裁梁上燕女士，我和梁总很熟，您的跨界营销非常厉害。星河湾开盘的那天盛况空前，我想这里一定有很多故事，我今天并不是想了解这个楼盘的营销手段，我想请梁总跟我谈谈您认为营销策划作为开发企业来说意义和重要性到底怎样呢？
梁上燕：星河湾过去的十年只做了四个盘，每个盘都在非豪宅地段，我们也有很多同行不会相信这个地方可以卖到5万到8万，甚至6个小时售謦。我们一个月内不断点头说对不起，因为让等了三年很多的朋友在那一天进不来，三条马路都塞了，这个地方开售前的五个小时还在装修，连销售员也是凌晨四点钟才知道价格，没有人看过板房，这就是来自品牌，不是说今年的积累，是过去十年星河湾对产品的投入度，舍得用心，让客户相信只要跟着他走就没有错，这是十年的工夫。
另外营销在这里面起了什么作用呢？过去是好酒不怕巷子深，但是好酒也要强吆喝，这个时候需要我们有很多不同的营销手法做一个总的组合战役，等一下在专题演讲里细谈。还有一点，除了品质、产品和品牌，因为今年金融海啸星河湾在一年里面今年的业绩做了120亿，有三个大盘，是过去平均十年的300%，这是其它企业不可能做到的。星河湾当时抱着一点——自然界有冬天，我们的心不能有冬天。如果市场不好，市场有波动的时候我们的营销有波动，策划人就是市场越不好才会有营销、策划人的舞台，我想营销、策划在产品中锦上添花，是在整个环节中不可缺少的一环。
罗军：今天上午其实大会授予梁总策划师大师口号，我感觉实至名归，你怎么看待这个称号呢？
梁上燕：我一直说不要，因为大师不是我这个年龄可以担当的，因为大师是我们一辈子追求的，所以我觉得是受之有愧。南方航空有16万金卡会员，要做6万公里的飞机，或者是40个满的航班才能得到金卡，我是08年的十大精英，我想是对大师很好的注解。策划是飞出来的，走出来的，一年飞几百趟。在座的策划人是靠一步一步走出来的，现在是空中飞出来。另外还有一个例子，在刚刚举行的星河湾大会，在里面我们把400个广州、北京、上海的业主放在一起，叫邻居、朋友和伙伴，我在里面扮演了首席沟通官，所以策划首先是沟通，让我们所有合作伙伴或者是团队之间的沟通达到一个无界的状态，这样大家可以合作共赢，在时代发展中掌握机会，取得更大的辉煌，这才是策划的真正内涵。
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倪健达 上海城开集团有限公司总裁
开发商卖楼不需要太累，可以找易居中国
倪建达（上海城开集团有限公司总裁）
罗军：接下来的题目给到倪总，倪总带的团队上海城开集团在行业里都知道是著名的大型国企，像万源城的开发，我之前也知道你们期望值没有那么高，现在是几倍的销售期望值都已经实现了，我想中间也有很多的经历过程，在您的过程中营销策划对于您的工作到底有哪些帮助，有哪些意义所在呢？
倪建达：谢谢主持人给了一个非常好的题目，让我有机会跟在座的各位同行、媒体的朋友来分享我们这样一个成长的过程。我觉得可能在这里所有人中间我在行业里面时间是最久的，在顾会长领导下的全国房地产协会感受最深的一个老从业人员，一路上走来几乎刚开始的作为开发商销售都是仅仅抓在自己手上，我们现在台上的发展商都把我们最关注的这一块交给了专业的团队去做，这说明我们行业在发展，在进步，同时也在这个过程中间尝到了甜头和好处，比如上海万源城。
以前说我们的城开的房子可以比周围开发商的房子多卖20000块，梁总的大师称号特别实际，因为她可以多卖2万。我们选择易居中国只有我们的合作伙伴，今天都说易居好，好像有一点作假了，其实不是。我相信叶总也好，还有梁总也好，包括汉斯也好，我们一路和易居走过来，易居中国是在业内发展非常好的企业。开始是易居找活干，是不是有机会合作，易居走到今天我认为是好的开发商找易居，如果说没有一个好的营销、代理和策划即使我们做出来的产品让市场认同，认可我们的产品，我认为这个产品实现价值的过程中是有缺憾的之前就跟金丰易居合作过，易居中国成立后还是以前的团队，团队有其专业能力，有大量的数据支撑给我们开发商创造价值提供了无限的想象。我们拿到项目的时候期望值是做50亿的销售，市场好了，市场好了我们就调整到100亿，现在这个项目已经不止100亿了，好的话我们可以做到220亿，这个有市场成长的因素，也有我们开发商不断完善功能的效果在其中，但是在这个过程中间营销的创新、策划的创新也是功不可没的。开发商卖楼不需要太累，可以找易居中国。
罗军：我相信倪总说的是正确的，可能不止200亿。刚才有一个很关键的词，社会化大分工是促进社会成熟的必然方式。为什么要营销策划和代理呢？因为任何行业到最后都是这样的状况。下面有请汉斯公司郝世博来谈一下感受。
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美国汉斯高级副总裁 郝士博
保持美国特色尊重中国习惯
郝士博（美国汉斯高级副总裁）
郝士博：汉斯公司成立于1957年，到今年已经有52年的历史了，我们总部在美国休士顿市，在美国算是最大的房地产开发公司之一。我们是一个全球化的公司，因为汉斯公司目前在全球17个国家有开发的项目以及我们的物业。包括大家熟知的美国、亚洲、南美、中东、俄罗斯等很多国家都有我们的项目。
汉斯1995年在中国设立了办事处，第一个十年动作比较慢，我们在北京做了几个项目，主要是通过十年的时间来学习中国怎么样开发、操作房地产的项目，在我们学习和开发的过程中易居中国给了我们很大的支持和帮助。前面十年的学习使我们感到有一定的自信之后开始向中国的其它城市，包括二线城市发展，在2005年的时候我们进入了上海，2008年的时候我们在大连开始操作项目。
罗军：接下来大家一起来分享，我问的问题非常简单，我希望非常直接告诉我，一家美国公司，全球的著名房地产开发企业应该有着非常丰富的营销经验，为什么进了中国要进行营销创新呢？
郝士博：每个项目的时候大家感觉每个项目会有一定的区别，位置也好，产品的定位也好。我刚才提到每一家做的东西虽然是高端的，但是定位和产品的性质都是有区别的，在这种情况下我们作为一个美国的开发商做高端物业，进入中国市场希望美国的品牌是一种优势，如果处理不好，美国这个标签可能会成为一个弱点。
我们在中国开发物业的过程中经常发现中国的消费者会问我们两个问题，这两个问题可能听可能有一定的矛盾性。第一个问题，他们很关注汉斯是来自于美国的大公司，有几十年的历史，我买你们美国的房地产项目，和中国的产品有什么不同，有什么美国的味道，这是他们关注的第一个问题。第二个，你们在中国做房地产懂不懂中国消费者的心理，我们的装修标准可能和你们美国不一样，你们汉斯有什么很好的处理方法呢？
这两个问题我们感觉到一方面很想达到带有美国特色的，美国风格的东西，另外一方面又很担心做得纯美国的东西又和中国老百姓的生活习惯有很大的区别，我们希望在这之间找到一条正确的道路，也可以说是积极的道路，把这个挑战变成一种积极的力量。我们认为回答刚才两个有矛盾性的问题比较好的解决方案就是找易居中国，我们充分利用易居中国大量的市场数据和市场调查，包括购房信息和价值趋向、要求，在这个基础之上我们汉斯又把我们在海外16个国家，包括俄罗斯、英国、法国、德国这些国家的成功经验，我们认为在那里开发的项目市场上比较认可的做法拿来和中国的本地特色进行创造，无论是从房型设计，我们的配置以及整个营销战略都是通过这种反复的，也可以说是漫长的碰撞过程，最后形成既能保持一定的美国特色，同时又完全尊重，充分考虑了中国消费者的喜好和价值取向。
具体解释一下我们和易居的合作过程。我们几乎是天天在争论，我们互相尊重对方，也互相欣赏对方，所以有很多的争论。很多的情况下，易居赢了，我们在国外发现国外的人的消费习惯是卧室放地毯的，客厅可以用地板，因为我们都是高端物业，带精装修的。易居中国说不行的，必须要用地毯。反过来很多时候我们也赢了，比如在北京我们做了公园大道，有很漂亮的公园，中国的消费习惯客厅一定朝南，朝北不可以，因为我们用了很好的材料和中央空调，特别是海外的购房者，或者一些跨国公司、外资银行的海归购房者他们很注意景观，我们也说服了我们的代理公司完全把客厅朝着一大片绿地和奥运场地，所以很多事件上我们有很多反复的沟通以达到统一。我们的产品带了一些西方的理念，也保持了中国消费者的习惯，所以是中西结合的产物。
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易居中国董事兼总裁 臧建军
从点子策划到企业本身的创新，策划才能走更远
臧建军（易居中国董事兼总裁）
罗军：我刚才听到两个方面，一个方面就是一家美国公司在中国，会特别强调本地化的概念，所以汉斯在中国第一依靠了易居中国对市场的熟悉度，所以对市场的把握非常清楚。第二，这样能够把声音传递给消费者，所以感谢郝士博，也感谢朱总。
第二个流程请臧总说两句，您坐在那边心情都非常好，他们都是对易居表达了感谢，针对大家对易居的感谢，不一定回答易居怎么做的，作为一家代理公司你的重要性在哪里呢？
臧建军：开始以前有三个感谢，一个是汉斯是在国际上领先的企业，城开也是城市上市的领先者，星河湾的是豪宅的领先者，中粮是国有企业的领先者，谢谢你们对易居的支持。第二个感谢，易居给这些企业服务的过程中也在学习，每家企业都有非常明显的文化，都有长期积累的经验和优点，易居也在学习，每家企业还是很作的，标准很高，很挑剔，其实和他们的合作当中也锻炼了队伍，是我们给易居机会，看着易居成长。正是因为这些企业，不管从国有企业，还是上市企业，因为这些企业尊重专业，这其实是给了我们专业机会和行业机会，在这里代表行业我们大家为这些企业鼓掌，希望我们的空间可以更大。
如果让我来说营销我很骄傲，但是今天中午和专业人士吃饭的时候受的打击很大，有一位老师有说法：经济学家有说法，说我们策划行业是价格推升的鼓动者，是风险转移的策划者，向我们整个行业转达了这个想法。
我说其实我们做一个策划项目，做一个创新，我们至少有三个负责人，第一个是对地的价值的负责，我们说中国的地非常少，每块地价值很大，所以对地价值的挖掘是我们这个行业要做的第一件事情。第二件事情是对客户负责，我们说从客户端的需求来考虑，每一块都可以明确找到对象，如果把每一块地和每一个客户比对起来，在地上创造很好的产品，这是对于客户的承诺。我们企业随着过去所谓关系竞争到价格竞争，现在随着中国经济的发展，大企业跨区域的发展，尊重知识企业的发展价值竞争已经是决定更多企业选择我们这种行业的根本原因。所以价值本身也是对我们服务类企业的承诺，因为有三个承诺，我们更加应该市场化为企业服务。第三，如果说项目的策划是依赖于思想，依赖于行动，我们这里大部分的人都有思想，如果是思想上的创新要有结果，行动是最重要的，所以从行动的本身来看我们各个企业应该要关注三件事情，从企业本身做创新文化。第一个我们目前信息的渠道和过往不同，上午谈的信息化推动产业化，营销的模式随着推广平台的不同而发生变化，我们梁总做的是跨界营销，渠道、信息、推广平台和以前发生根本的变化。搭建一个推广的平台，可能是我们这个行业本身做的事情，我们要把概念创造出来，我们说用积极的心态，用比较高瞻远瞩的眼光看待，整合、挖掘一个平台，把它联动起来，这是很重要的。第二是我们的销售平台，包括渠道，包括人的能力，对于每个案子定制化的研究以及每家开发商都很热心，这个团队销售也很重要。当然还有一个核心的，就是信息咨询，这个信息咨询能够让我们了解更加多，以客户端去思考，了解更多的竞争，所以我想可能做项目的策划有人说13年前说是点子策划，今天说是从点子策划已经到了企业本身的创新，只有站在企业角度，我们的营销才会走得更加远，我们这个行业的空间会无限大。
对代理公司的要求
罗军：谢谢臧总，刚才已经讲得很全面了，接下来进入第二个议程。在座的各位开发企业，除了臧总以外，你们对营销策划代理公司有什么要求呢？每一位只说一点就可以了，如果有两点也可以，我希望不超过两点。首先我们从叶总开始。
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叶雄 中粮地产集团副总经理
叶雄：易居中国应该进入房产开发的上游产业链
叶雄：和易居最近的合作过程中我一直在想，作为现在中国最领先的销售代理公司，实际上将来的发展我们也探讨过，今天说话代表我个人的意见，我个人认为像易居这样的公司应该进入房地产开发的上游产业链，和开发商一起。现在我们也在考虑在产品的定位，我们获取土地一定带着产品和客户，定位之后怎么做呢？在上游产业链的整合当中开发商有很多的功能上不健全，特别是在市场的信息整合上，开发商我个人感觉和易居、瑞尔特的平台支撑完全不在一个数量等级上，所以我个人现在非常希望中粮和易居合作得更好。我们做什么产品，我们的客户是什么样的，最后的销售怎么去做，从一开始让易居这样专业的公司介入进来，和开发商一起把整个产业链整合下来，到最后哪一天卖房了我们开发商的销量非常顺理成章，我们拿项目之前就知道怎么卖，卖给谁，整个合作过程也非常快。易居如果进入这样的产业链，对于自身的成长和发展也是很好的前提。
罗军：非常好，至少点出一个点，我们是代理或者是营销策划，必须未来进入上游，这种才是所有在座的要听的话。接下来问问梁总您的观点。
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梁上燕 星河湾董事副总裁
梁上燕：术业有专攻
梁上燕：术业有专攻，星河湾过去十年都是自己在做，但是从去年开始从北京到广州，广州到上海，未来还有更多的城市，把专业有更好的分工我们更注重产品的开发和质量把握上，所以当时大家不相信，星河湾已经是五连冠了，为什么会交给专业的公司呢？臧总五年没做过项目总监了，带了20个老总，早上四点才给价格，这个时候执行力非常重要。所以各自做好专业的东西，同时又做好配合，希望像一家人一样更用心，因为8月8号这边一做完，一个星期之后已经在上海消失三个月，把工作交给团队和代理公司，我们可以继续做新的项目。以后会继续分化，很多人走向不同的发展方向，所以还是术业有专攻，大家把专做成最好，要握成一个拳头，才是最棒的。
罗军：谢谢梁总。我听到两个词，一个是用心，其实对于的经营营销策划人员都提出要求。接下来，问一下倪总。
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倪健达 上海城开集团有限公司总裁
倪建达：开发商本身文化被易居的文化侵蚀
倪建达：行业里面时间长不等于做得好，同来的很多开发商都是优秀的，作为易居中国时间最久的合作合作，我刚才说了易居很多的好话，我说一个跟易居合作不好的地方，我也平衡一下。跟易居合作是存在风险的，他卖房子太快了，如果你是开发商要严格控制他的销售的时间，这个是我要提的。如果说以后的项目，当然我们所有的项目都是由易居来做，我是牢牢把握销售的节奏，其它没有什么要求。如果一定要说一点其它的要求，就是房子开发商本身文化被易居的文化侵蚀，就这两点。
罗军：谢谢。倪总说话非常风趣，我确实听到这件事，有一位老总说我真的非常生气，昨天下午我的销售代理商未经我同意一下子全卖了，他说这个可以商量的。接下来问题给到郝士博，您作为一家美国公司，对于中国这样的策划代理公司有什么要求呢？
郝士博：年轻销售员素质和专业素养、服务意识有待提高
郝士博：我们今天一直在谈营销和策划，我们都知道营销市场推广是一个很广泛的概念，这里包含了纯粹的广告，纯粹的制作，设计以及我们现场的销售，在此我要强调一点，包括刚才品牌的建立，作为我们品牌建立和延伸的部分我们的销售员，每个具体的销售员针对所接触的和代理的具体那几个单元的买家和客户之间的关系。毫无疑问，在座的各位都知道中国的房地产市场是方兴未艾，在过去的一年里十分火爆，在过去的销售过程中我们发现一些队伍扩张得很快，我们有一些年轻的不是很有经验，对客户不是很真诚的销售员，他们代表着我们公司和开发商的品牌在和客户打交道的时候会出现一系列的问题。在我们今天谈了很多策划创新的基础之上，我个人认为对销售代理公司提出一种希望，希望他们在具体的销售人员，特别是随着队伍的扩张年轻销售人员的培训、管理，怎么使他们的经验能够慢慢积累起来，这个方面应该说中国的市场在火爆的情况下大家都觉得萝卜不洗泥，不用担心，但是销售员最后代表了开发商和代理公司，他们的素质和专业素养、服务意识还有很大的提高空间。
如何进入二三线城市
罗军：刚才郝士博说得非常对，这是一个很好的提醒，在发展比较快的阶段销售人员会大量扩大，包括策划的工作量也会大量提高，在这个过程中怎么提高素质，怎么在细节的地方把握我们的客户。
最后还有一个话题，我有一个担心，也有一个想法，中国是一个非常大的国家，这个发展不仅在北、上、广、深这些大城市发展，但是中国更大的潜能是在二三线城市，如果二三线城市的房地产开发走上一个台阶，这才是我们的管理真正走上台阶。第三方面我想问一下，你们认为二三线城市怎么办呢？如果说销售不到位，好的产品不能为客户所接受，所以行业也要受到伤害。你怎么看，你有什么高见呢？
倪建达：上下游战略伙伴非常重要
倪建达：每个客户的背景都不一样，要开发说在异地取得成功，尤其在三四线城市你的劳动力成本和管理成本都是不一样的，我们认为最重要的是要有上下游的战略伙伴，这个伙伴是可以信赖的，最重要的是标准。为了麦当劳可以在大城市的中心可以卖得很好，在美国的乡村也可以有一样的麦当劳，因为都有标准的，你不会犹豫，一定会走进去，因为这个标志已经告诉你走进去就可以了。当开发商进入二三线城市发展的时候，我们是非常需要对市场非常了解，又有本土化的团队，同时相对劳动力成本也不是非常高的运行管理的公司来支撑我们的发展，在这个过程中间我认为易居所有中国的房地产营销代理龙头企业，有责任帮助这个行业发展到特许加盟的阶段，让我们很多开发商在一些经济相对不那么发达的城市在投资的时候找到自己的合作伙伴，使得自己的项目在当地取得成功，我认为易居中国要起到这样的带头作用，而且要当仁不让。
罗军：标准化确实非常重要，不能让马儿跑，又不让马儿吃草。接下来我想问一下叶总，你对这个问题怎么看呢？
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叶雄 中粮地产集团副总经理
叶雄：选择当地最强服务商
叶雄：中粮目前在国内进入13个城市，有一线城市，也有二线城市，也有三线城市，从我们这些年的反思很多都是机会性进入，实际上在整个运营过程中我们发现各个城市作为一个全国的开发商进入每一个城市，适应的程度确实是不一样的。每个市场有每个市场的特点，每个市场有很多错综复杂的关系需要去处理，处理好了可能从一个项目变成四五个项目，如果处理不好我们团队几年之后就撤了。
从我们的经验来看，作为中粮这样新兴的企业在已有的城市里面去做，这是我们目前的战略选择。第二在这些一线和二线城市里面，我们选择当地最好，最强的策划公司去合作，比如在上海选择易居，在北京有选择了易居，包括在长沙也选择了易居，在苏州也选择的易居，但是在深圳选择了试点，我们通过在当地市场最强的服务商他提供最强的支持来支撑我们在当地市场更好、更快地发展。
罗军：谢谢，叶总希望最强的，最有实力帮助你在地方上实现更好的营销。最后我们再问一下臧总，无论从代理商本身的角度去看，还有从开发的企业的角度，我想听听你的观点。
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易居中国董事兼总裁 臧建军
臧建军：开发商需要更多的营销机构
臧建军：这是一个很好的问题，我们在这方面做过研究。大部分的开发商都是在300亿以上，随着土地价格不同，随着市场的需要，我们看到从前年开始大规模的企业和大开发商已经开始进入300亿以下，在300亿这样的范围里我们这种企业，或者说由于城市化的发展优秀的人才不多，会发生一个供需的矛盾。我们从未来来看，城市化进展一定是大城市化率会提高，土地会少，你看深圳的二手房交易量已经是一手房的4倍，随着城市化的建设会把开发商往农村看，会把营销公司往农村赶。在300亿以下，没有形成一家非常专业的，我们只看到河南建业做一线非常厉害，这块市场对开发商的发展也很大，对于我们来说也很大。我们在一线、二线城市的企业会做专门去迎接他们，我们要先到，这是一个。第二个，我相信大部分这个行业的策划人员应该把这个市场的空间放好。我们这个行业的前三名在深圳，在广州、在上海，都是诞生在城市化最好的城市，未来那里也会出现很多企业，从易居本身也非常希望为当地的企业服务好，能够跟当地的企业一起迎接这些企业进入三四线。
罗军：谢谢，其实我刚才听到臧总的300亿，这也联系到联盟、合作，这是一种经验的输出，也是一种利益的分享，也是针对中国开发企业很好的方法，也会带来大家一起思考。
今天应该向大会组织者赔礼道歉，今天几百人的会场这么长的时间中没有任何走动，而且是聚精会神，首先要感谢各位嘉宾，是因为你们有很好的想法吸引了大家，所以请大家再次以掌声感谢各位嘉宾，今天的论坛到此结束，再次感谢。
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梁上燕分享星河湾营销经验
星河湾副总裁梁上燕分享营销案例经验
关键词：思维跨界 策划要飞出来跑出来 沟通最关键
梁上燕：各位嘉宾大家下午好。应该说过去的30年发生了很多的大事，无论从北京、上海还是广州。未来的十年会比过去的30年更精彩，在于我们的思维能不能突破，如果可以突破，大家的分享更多，可以少走弯路，未来的十年可以获得未来的30年，其实现在所有的财富都在我们的手中。我们在未来真正打开门跟世界的对话只有30年，但是中国的房产从围墙走到小区，星河湾我们十年前请的意大利、澳大利亚的国外设计师，由50多个设计员组成的团队，所以会由中国制造变成中国创造，未来创造的有多精彩就在我们手中。所以会出现一个很关键的词，世界营销，我们看二、三线城市只看上海的区域，还是放在很高的位置和世界进行对话。
在过去星河湾为什么可以做到300%的增长呢？首先是思维跨界，之后跨过了区域，其次是不同区域，比如把当地的项目用星河湾的平台，客户进行分享，这样目标群很监尖端。比如青岛一个项目，在当地可能只卖两万，我们进行一个背靠背的合作，在北京开新闻发布会，把青岛的客户带到星河湾，一个月现在的卖价当时告诉他中国只有一个青岛，青岛只有一个八大关，应该可以卖到4万块，前天我从青岛回来已经卖到5万块。开发商也很高兴，因为她只做过宾利的代理，没有做过房地产开发。
8月8号用了六个小时，我们在这个地方被经济学家说40亿应该是世界记录，翻开世界经济史任何一个企业一天销售40亿没有，因为是房地产，没有人敢于把它作为更大的新闻去传播。除了中国，是任何国家和地区都难以想象的奇迹。
我们再看一下，刚刚9月16号有星河湾的第四个盘，海怡半岛当日销售10亿，紧接着又是冠军，价格已经涨了3次，一个星期卖50套。第三个盘是北京星河湾，05年我们说到北京拿不到状元就走路回广州。北京从05年开始都是冠军，已经连续五年了，由于这样的业绩，北京星河湾成为北京第一个销售项目过100亿的项目。
为什么要跟大家分享这些呢？我们认为统计是有限的，全世界的统计都是有限的，能够把手中的土地做到最好，在整个世界经济动荡的情况下很多企业需要一个复苏期，但是星河湾凭借四个盘销量已经上120多亿，我指的是签约，而且提前一个季度完成年度目标。我在金融海中看到同行降价很心疼，降价会影响业绩，对品牌同样会造成伤害，因此去年我们销售的可能是中国为数不多，唯一不用降价的盘。第二个，我把一年的四个季度变成六个季度，我告诉所有同事，事在人为，一切困难都可以过去。今年11、12月所有的同事都到欧洲渡假，1月份回来重新去出发。星河湾在第十年跨入了中国百亿俱乐部，而且是唯一以四个项目，今年达到100亿的企业至少需要做40个盘才能达到这样的业绩。
现在大家看到的就是在8月7号的所有上海报纸都写到，这将是一个狂风暴雨的周末，当时大家担心明天怎么办呢？要备更多的雨具。这是40亿完成之后唯一的三个广告，星河湾卖楼没有多少面积，多少价格，什么时候开盘，只用了三句话，前所未见，蛮声国际，绽放上海，我们是带着自信走进了上海。现在看到8月8月7点50分，第三个广告是绽放市场，本来写的是登陆上海，结果说台风要登陆，所以改为了绽放，我们每次都尊重城市，登陆可能会让同行不舒服，就一个字就相差很大。8月8号天气转晴，我们选楼的地方是早上6点搭好台，所有的车在那天早上集中到这里，门前有300个代理行的人在门口截客，这是当天创造40亿的画面，很多人买不到还在哭。广州的海怡半岛是两个月的冠军，大家看到的就是海怡半岛的实景。
星河湾做房子已经做到艺术品，做奢侈品的态度做这样的百年建筑，十年来一直以前瞻性来进行稳健、专注的发展，我们只要求做精，做强，不一定要做大。尤其金融海啸之后大家发现，4个盘就已经100亿了，为什么呢？面对土地没有的情况下大家感觉土地的珍惜性这么重要，很多同行讲到营销无非就是广告，我把广告称为空军，还有就是陆军，这就是我们的销售。星河湾还有一种兵种，那就是特种兵，我们需要的是特种兵，这是什么概念呢？我们不需要打实战，空军过去是卖广告的，一个广告出去300个电话，现在没有了，可能只有30个电话，所以必须通过其它的营销方式来达到，所以在星河湾基本没有陆军，没有阵地销售兵，所有的人都是陆兵，所有的培训星河湾都是提前的。我们的团队也为觉得从只要在这里待了一年，可能是三年，可能是四年，我们刚毕业的大学生尽管卖过十几万的豪宅并不知道人生的很多，没有阅历和经历，所以必须经过强化的培训和很强的沟通力，所以策划不是策出来的，是做出来的，是需要飞出来和跑出来，其中沟通最关键。策划人做完策划之后如何进行培训，准确传达给销售是最重要的。如何把销售员由传统的陆军变成特种兵，这就是在座的几百位同行可能面临的问题，整体的思维大家要跨过一个界点，之后才能整体作战。星河湾已经完成地产品牌的突破，星河湾有一种融洽了世界性的顶级平台。
我们最早从广州开始，大家知道广州很务实，第二个点是在北京落点，我们说北京是官场，是一个文化场，但是上海是一个洋场，星河湾完成了这些就完成了金三角布局，之后再进行合作。目前全世界没有一个品牌跨区域性，客户跟着你去买，上海开盘的时候广州和北京有100多户业主一直跟到这边和上海的客户买，一般的上海看9次才买1次房，在我们这边看9分钟就要决定要不要，就是这样的格局。所以星河湾搭建了这个平台跨越了地区、社会与经济、生活，与世界接轨。我们举办业主活动，从邻居变成朋友，变成伙伴，为什么我是首席的沟通官呢？如果在场有300个朋友，就有10个沟通官，大家想照相找沟通官就可以了所有的节目表演都是星河湾的业主自己表演。如何从中国制造到中国的创造，这是我们可以借鉴的。
海怡半岛我们做了很多结合，项目本地的地脉、人脉的活动，让整个项目很快疯狂起来，星河湾大会总共十天，但是举办了20多个活动，首先100多个奢侈品牌庆祝大会的开幕，还包括岭南文化名家的对话，包括今天下午有岭南名家的文化。我们看一下十天里面有无数的团，杭州的观光团、澳门的观光团，我们不是星河湾，推的是海上思路，推的是中国40亿的业绩，让澳门的朋友去分享。我们到香港同样进行分享，我们的小业主和哈林球队进行过交流。这些活动在星河湾已经有了1000多场，我们不需要花费多少钱。
大家看到这些感觉和房产都无关，但是这个推广成本比我们花多少广告费更有实际的效果，当然怎样去经营更重要。现在大家看到皇家礼炮王者杯马球塞，50多名星河湾业务去观看马球，这也是星河湾的创举。在星河湾，各国的大使以前只在钓鱼台，现在每天星河湾看到不同的外国友人，把那边变成Party，包括很多的金融论坛都落户，包括欧盟的主席，大家觉得很不可思议，北京星河湾一直是北京的名片。大家之前只是知道长城和故宫，现在这里还要加上星河湾。一个楼盘改变了新西兰前总理的家庭结构，把他的儿子在08年送到复旦大学，改变了一个国家的看法，他感觉东方没有这样的品质，三年后把他孩子送到中国学习中文。
这是波士堂三周年的倾国倾城，来自全国的老板都在这里，我们看到俏江南张兰，这是第三天，易居中国举办的千人大会，我们房地产同行就在这样的场地上进行了这样很大的论坛。这是《建国大业》公演前一个月，已经把北京的官场带到了上海。到底星河湾来自广州，还是来自北京呢？我们说是三个地方都拥有，是最优秀的，所以我们把北京文化和上海文化进行很好地融洽。
这是过去一两个月这边举行财经的论坛，来了很多CEO，浦东已经具备了曼哈顿的影子，没想到可以发展这么快。我们有了，国际舆论也会来报道，慢慢把中国的体制带到世界，我们做地产不要只看到我们城市，要站在世界的角度看我们本身的项目具体哪些能力。像大家看到10月19号举办的中国最佳商业领袖奖的颁奖典礼，东方电视台是现场直播的。类似这样的论坛，各种的明星很多，大家可能从来不知道星河湾在去年花6000万援建汶川第一小学封顶，所有的东西都是我们做的，没有写星河湾任何一个字。在海啸之中不裁员，当时很多企业感觉我们很傻，6000万可以买很多地，但是我们总走自己的路。
十年来，星河湾作为城市的客厅接待了无数的公族名流，在座的很多同行将来策划的项目应该要做到城市的会客厅。名人怎么看星河湾呢？世界营销之父说“没想到中国能有星河湾这样的社区，美国某些城市也没有这样的房子。”香港地产大亨李兆基也说，“香港不可能有这么好的地产，因为香港没有地。”胡润先生差不多每两个月去一次星河湾，我们只允许研究，不允许报道。他认为星河湾营造的社区让居住者感觉是真正的贵族，我们希望星河湾和未来中国的高端楼盘成为高贵中国的一张名片，我们应该有这样的自信。我们过去说没有好东西，将来应该有这样的追求。瑞士银行认为香港一定会超越上海，最后是索罗斯的儿子参观过浦东的星河湾，他说下个月还要来。
我们把09年作为星河湾的品牌年，我们首先不能裁员，必须要自救，在这一年星河湾实现了三个提升，过去大家认识的星河湾都是都市型的，未来的星河湾是人文自然型，未来三期星河湾有五千年的中华文明，将带来人文型的星河湾。星河湾在过去的十年只做了三个，但是去年实现了三个转型，很多朋友说星河湾可以做品牌输出。比如可以和青岛进行很好的品牌嫁接。这里有一些海归派的装修和设计，所以可以这么快为上海人所接受。
这是广州星河湾，1000亩以上的星河湾也有，还有北京的星河湾，星河湾不是凭地段做到的，这就是自然环境，三面环水的海怡半岛，这片土地我们守了八年，我们卖起来也不着急，这样的稀缺地块卖一块少一块，对面就是广州科技城，我们的业主可以做晚宴、生日宴什么的。
星河湾成为全国地产的标杆企业，我们要看土地有没有可持续发展和更高的盈利能力。透过四个盘破120亿的成就，我们看到不仅是震惊世界的数字，这是在发展过程中不断超越新的顶点。
中国星河湾品牌力量爆发，客户不怎么看房子，40亿直接买了，因为客户对品牌相信，大家不要看眼前，眼前可能会更快拆掉，变成城市的垃圾，今天来到星河湾，看看环境是怎么结合的，在每个星河湾都成为城市的景观。浦东星河湾在上海巨头林立的背景下，有深圳来的，全国来的公司，我们以一个民营企业创下了世界记录。品牌是需要提炼与沉淀的，星河湾经过十年磨炼，已经提升前所未有的高度，为整个集团做出了卓越的发展，十年来的攀登和超越不仅让我们取得了商业成就，更让我们获得了企业文化。
我们参与了很多生态方面跟业界推动的东西，包括带着专业做产品的精神。上一次的论坛有一位经济学家说过，目前在世界品牌上前100名没有中国品牌，我说现在500强有中粮，但是100强没有，所以我们未来中国品牌如何从中国制造到中国创造需要我们共同努力。我们十年来一直不变是舍得、用心、创新，这是我们一直坚持的，我们的同事都很挑剔，我说对不起，因为你做了星河湾。我和易居吵架也是这样的，因为你做了星河湾。我们要做的是让世界尊敬的品牌，十年来我们一直有五大结合，建筑与环境，环境与功能，环境与内外空间等等，同时开发到哪里，美化到哪里的原则。这是原来的广州星河湾，二三线城市未来是非常大的空间，十年前星河湾也只是这样的土地，这是周边经常看到的改造后这是滩涂。我们在星河湾从不吵架，心情不好不要回家，穿过露天停车场，心情就平静了，他说不用的，每天拉着太太的手每天晚上走一个小时什么都好了。
北京星河湾的原来地貌是这样的，我们选了这块地别人说我们太傻了，这是垃圾场，我们种了树，我们改造完之后把环境全部改变，他们的二手房已经卖到9000块，我们已经卖到5万多。这是春夏秋冬，非常美，所有人到北京都在问这是北京吗？冬天都有绿色，这是5000年来中国的文化到故宫，到颐和园都没有了，我们星河湾把土壤改良了，同样的纬度为什么人家有绿色，我们没有绿色呢？原来是被冻死了。
这就是星河湾实际的情景，十年来越来越漂亮，这带来房子的增值，你买一套两套，在星河湾买十套房子都有，五六套房子更是家常便饭，而且还有保值的功能。十年让我们得到不仅让同行羡慕的成就，这个詹天佑大奖很难拿。住在那里的人是不是很开心，是不是很骄傲呢？你对生态是否尊重，你是否很开心。大家看到两本书非常珍贵，现在已经绝版了，这是北京城市建设开发办，北京城建办出了30年来唯一一个为政府出书的企业，就是关于星河湾。有领导说如果中国都这样做房子，中国的城市更美。
星河湾第一是土地赋予人的居住价值，第二从土地增值发展，成为一个艺术品，离一公里都可以感受优化的环境，提升整个区域的独特做法。第三是贡献城市发展的文化价值，挖掘土地的文化和精神，找到城市的自信，星河湾会为每个城市贡献骄傲，大家可以关注我们未来的大半年，看看星河湾怎么展现给大家，怎样跟文化一起骄傲。
星河湾一直通过自身的品牌寻找中国文明，2010年星河湾走进太原，会与晋商文化合二为一。我们看出一下南北极的冰是这样的融化，这是92年到现在已经损失很大，我们看到以前的上海，如果再上升5.46米上海不复存在，所以我们也看到泰国这样的一些问题摆在那边，生态文明建设是我们要马上面对的，否则我们会成为历史的罪人。
国外有很多低碳的例子，美国、巴西、澳大利亚、南非都是这样污染的工业区，山西也会改变，但是现在已经成为很漂亮的公园，都成为艺术主题公园，这个过程可能时间太长了，我们一边做一边和大家分享。
未来我们会继续这样，欢迎大家有机会跟我们的家人和朋友，进行品牌合作，或者是城市运营的合作，欢迎你们到美丽的星河湾来作客，谢谢大家。
主持人：非常感谢梁总，梁总整个演讲过程中非常多的数字，我想这些数字可能很想听这些数字背后的东西，我不敢说我帮梁总做主持人的总结，毕竟十年磨一剑，我从数字中听到一个有思想，有清晰的目标，有社会责任感的星河湾，他在一开始讲到一个很小的点，销售需要的是特种兵，而不是简单的陆兵，但从这个点更多讲到是对所谓的跨界，不单单是一个产品的跨界，我相信未来星河湾一定在品牌上有一个很大的跨界，因为我看到正在组织一个很好，很庞大的生活舞台，这是星河湾给我的启发。
接下来是很重要的环境，大家去参观星河湾，在这个过程我相信会有更多的交流，可以跟星河湾的销售团队进行一个深入的交流。