速记稿-宏观政策篇：政策解读宏观市场
主持人：
各位同学，欢迎大家回答第十二届房地产策划师国家职业资格认证的培训现场，今天我们的题目是政策解读宏观市场，我们邀请到的是中国房地产研究会副会长顾云昌教授，顾教授在上个世纪八十年代就着手房地产政策研究，1985年开始研究土地问题，历任建设部城镇住宅研究所所长、建设部政策研究中心副主作。1998年进入中国房地产业协会工作，任副会长兼秘书长，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一，主持完成了“跨世纪中国产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等多项重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。
下面我们有请顾教授开始今天上午的授课！
顾云昌：
楼市话题是最敏感的话题，刚才有谁提到了蜗居的问题、蚁族的问题，最近又出了一个祥林嫂，大家知道祥林嫂就是大雪天把孩子放在家里，给狼叼走了，看到人就说我傻，没想到孩子被狼叼走了，现在的年轻人也是说我真傻，北京房价只有五六千的时候没有买，因为有人说要降低，的确在04年开始调控的时候就有人说要降价，越说降价越往上涨，越说北京房价降30%，结果北京房价涨20%，一次一次错过机会，后悔莫及。说实在话，连我这样一直研究房地产的，我知道房地产会涨，但是涨得如此之快，我没有料到。
刚才说09、09经济要救，哪知道09年全世界经济最困难的时候，我们中国房地产市场是最抢手的时候，前一个时期北京的房子出来一百套，有一千个人排队，刚才休息的时候还有人给我打电话要买房子，他不认识人也不行，要加塞，通过我来加塞，你们在座的各位卖房子，我一打电话肯定买账。
那么，如何看待房地产市场？现在政策出台了，其实这些政策不是新的，都是原来的政策加在一起，但不管怎么说，代表了国家最高决策部门的思想，今天我原来准备一个题目叫回顾09、展望10，想把我们的政策做一个梳理，但是昨天一早国务院办公厅出了一个国十一条《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，每次国务院出台文件都有稳字，平稳健康发展、稳定房价等等，这次实际是对国务院常务会议提出来的国四条的展开、细化，那么，在这个十一条里面，讲了五个方面的问题，第一个问题就是供应问题，第二个问题是需求问题，供求两个方面，第三个问题讲的是市场监管问题，第四个问题讲的是保障房的问题，第五个问题讲的是政府的职能问题，就是国四条没有讲政府的职能，这个讲了政府的职能是什么，国务院再一次把任务落实到各地，由各省来负责，具体各个城市来落实。
我看了看，有些地方是有新的提法，但是总的思路应该说还是我们大家都知道的一些，我想在今天两个小时时间里面，按照我的提纲讲的同时，我对国务院的这个文件，我昨天晚上回来以后看了看，一起讲一下学习的体会心得，我跟大家分享一下。看来房地产一定要提高我们的学习能力，如果学习能力不够不行，我们搞智业的一定要学习消化能力强，所以我也一直在提高我自己的学习能力，不然跟不上市场。
今天讲09楼市的回顾，讲三点：第一是回顾，第二是原因，第三展望，三个方面，把09年做一个回顾，在回顾的基础上，对2010年的楼市发展深层次的原因做一个分析，最后对2010年的发展做一个展望。
一、回顾：爆发式增长。
对09年的总结就是一句话：爆发式增长。我昨天看了关于汽车方面09年的回顾，他们说09年的汽车产业实现了井喷式的增长，井喷的力量大还是爆发的力量大？好像井喷更有力量，它的增长量是40%的。09年中国汽车市场成为世界第一市场，年销售量1300万辆，超过了美国。最近陆陆续续公布各个产业的情况。另外旅游产业，大概去年整个旅游总收入超过一万亿，08年是8000多万亿，09年达到了一万亿。
那么我们中国房地产市场怎么样？第一买房贡献巨大，因为我们09年全年的房地产销售是四万亿，我讲的是新房，超过四万亿没有问题，11月份的时候已经达到了3.5万亿，这6万亿是把二手房加进去，而且是算新房销售额的一半，2009年城镇居民花了6万亿买房子，汽车产业是多少？我看了我们小排量的车占了60%，中国的汽车产业很有意思，现在的自主产品占了50%，合资的40%多，真正国外的只有4%、5%，所以中国人很厉害，原来的家电都是日本的，现在的家电有几个日本的？中国的彩电、冰箱都出口了，中国的汽车也一样。所以上次我们上海开会，好多朋友都去了，我们请了经济学家讲，他提的概念我现在还记得，他说中国未来的发展就是制造业，中国的制造业要制造出一个制造业来，其中有一个汽车的制造业，这个将来中国是世界第一。第二就是大飞机的制造，几万个零部件可了不得。第三就是高速铁路，发展的速度比德国的还快，我们这几年多少地方都在修高铁，所以中国的后劲就在制造业。
我讲讲我们房地产，汽车13000万辆，如果每辆平均10万块钱，就是1.3万亿，我们仅仅城市居民买房就6万亿，你说我们是不是最大的产业？旅游业也就1万亿。我们全社会的社会消费品零售总额2009年将达到12万亿，全社会政府和百姓消费总额就是12万亿，政府消费大概占四分之一，百姓的消费有8、9万亿，城镇居民买东西大概花了9万亿，包括汽车，包括汽车、旅游、吃的、穿的，我们买房就花了6万亿，这个6万亿和9万亿是两个概念，我们房地产算投资的，不算消费的，不管是从投资角度还是消费角度拉动，都是拉动国民经济了。
那么，大家想一想房地产业对2009年刺激中国经济发挥了多大的作用？那么，这个6万亿也好、12万亿也好，说明中国的经济还是增长了，所以中国经济率先实现了复苏，中国的经济对世界经济作出了贡献是不言而喻的。所以大家看看《时代杂志》登出来2009年对世界经济贡献最大的冠军是布耐克，第二是中国工人团体，最主要还是中国的农民工，因为房地产盖房子都是农民工盖的，就是我们各行各业当中，农民工发挥了重要的作用，看出中国经济在世界经济的地位，房地产在世界经济的地位，所以哪个行业都比不过房地产业。
可笑的是，中央经济工作会议开完以后，正好是第二天我到成都，在上面看了一篇文章，头版大标题“房地产业淡出支柱产业”，很可笑，我一看他怎么得出这个结论？因为他说这次中央经济工作会议没有提房地产业是支柱产业，因为08年经济工作会议对房地产一句话就是“把满足居民的合理住房需求和发挥房地产拉动经济的作用结合起来，发挥房地产业支柱产业的作用”，但是今年没提，今年是增加普遍性商品住房的供应，所以得出结论是淡出支柱产业，所以我们的媒体太什么了，你说可能吗？我们这么大的贡献能淡出吗？2010年老百姓不买房了？可以说在未来的十年、二十年谁都代替不了这个行业，汽车一万亿多一点，旅游一万亿多一点，再加上吃的、穿的，哪个行业能比上我们的6万亿？农民盖房还没有算进去。
那么，应该充分肯定我们讲的客观一点，是居民买房为房地产做的贡献，他不买房我们盖的房卖不掉，是他买的房我们做的贡献，是我们促成交易的，要这样来看问题，不是拉动内需吗？就是实实在在的内需。那么，为什么会贡献大？我们的销售爆发式增长，汽车行业了不起的爆发式的增长，其实我们的增长比他们的增长还快，我们的销售面积同比增长50%以上，因为11月份是53%，我估计就保持55%这样的水平，我们的销售额同比增长80%多，甚至接近于90%，这样的增长速度是前所未有的。所以我说中国经济最困难的一年，就是中国房地产最火爆的一年。
同时，我们也看到了销售面积增长50%，销售额增长了80%，就意味着房价在快速上涨。那么房价到底涨了多少？这里有两组数据，一组数据是6—10%，统计局给的数据，到1月份商品房的价格平均增长5.7%，商品住宅6%点多，普通商品住宅7%点多，90平米以下的住宅10%点多，就是90平米以下的住宅房价涨得最快。应该说如果真是这样的涨幅，应该说还是比较平稳的，但是实际上我们市场的数据，我这里讲了40—60%，40%是北京的二手房价格，11月份比1月份涨了40%；上海的商品房价格涨了60%多，实际上我们很多大城市的房价最起码是20%甚至30%、40%、50%的增长，我们各地大家都能体会到20—30%的增长，比较平稳的地方还达到15—20%，当然这里面我到现在还没弄清楚，为什么我们统计局的数字跟市场的差别那么大？实际上老百姓的感受是这样的，如果真是6—10%，国务院有必要发那样一个文件吗？所以我们统计局的数字让人离不开，也不敢多相信，包括CPI，你说刚刚出现0.6的上涨，实际上老百姓感觉涨了很多，CPI各种数据的权重能不能如实的反映我们价格的实际，现在都是问题，房价没有放映在里面。
但是不管怎么说，我们说部分城市也好，或者说热点城市也好，房价上涨过快已经成为事实，特别是北京、上海，我们的媒体舆论最集中的就是这些城市，人家根本不看统计局的数字，人家不相信。为什么会出现这样爆发式的增长？我想各位也很清楚，现在看来是政策的利好刺激，一个叫激发，一个叫诱发，激发了刚性需求，诱发了投资需求。我们有些词用的也不规范，其实我们的需求分为两种：一是自住性需求，一种是投资性需求，我们现在把它分开，投资需求是长期的，投机需求是短期的，其实投机就是投资，投资的机会是投机，我今天买房子是为了出租的，房价好了，感觉出租的租金回报不高，我把它卖了，中国从投机倒把开始，一直把投机作为贬义的，意识形态化，所以股市你怎么说法？不也是投机的。现在叫自住型、改善型，改善型不是自住吗？只有初次置业和多次置业的区别，没有什么自住型和改善型，就是初次置业和多次置业。其实说了半天就是自住型和投资型两种。用我们老百姓的话说就是刚需，刚需就是财富需求，我们的政策利好激发了刚性需求，同时诱发了财富需求。
讲到这里我想展开一下，我觉得我们中国的老百姓对财富需求这一块，有一个认识过程，最早认识房地产财富投资需求的是温州朋友，温州人是厉害的，中国的房价是哪个城市出现过快上涨你们知道吗？杭州。2001年、2002年杭州的房价就出现上涨过快，2003年的年初，全国开房地产工作会议，现在好几年不开了，那些年每年都开房地产工作会议，开完大会做完报告，下面就是小组讨论，我参加了一个各地省会城市和房地产局长的工作讨论会，就是在那个会上有一个央行的处长发言，他说杭州已经出现严重的房地产泡沫，全国都盯着杭州，我们搞过调研，当时主持会议的正好是杭州房地产局的局长，他说你这个调研和我们实际的差距太大，杭州的房价上涨首先在中国出现，过了两年是上海的房价上涨，超越了杭州的房价上涨，开始杭州和浙江省很紧张，因为大家都盯着浙江和杭州，他有一年都不敢开房展会了，怕开完房展会房价上涨，中央盯住他们不放。那么杭州的房价为什么上涨？首先是杭州西湖边上的房子90%不是杭州人买的，是温州人、台州人买的，他们有投资置业的理念，应该说在2004年—2008年过程中，特别是沿海城市已经认识到房地产的财务效应，如果说那个时期不是全国性的，这一轮09年开始的利好政策的刺激，差不多的城市居民都充分认识到了房地产的财富需求、投资需求，明显的涌现出来了。当然刚开始我发现投资需求，就是五一前后，我也是到温州去，全国的楼市刚刚回暖，还在讨论是不是小阳春，是真的还是假的，是不是开发商雇老太太排队排出来的小阳春，结果到杭州一看，“杭州楼市不差钱”，当丈母娘、女儿、女婿还在讨论房价能不能打打折的时候，突然发现这个房子已经没有了，已经被人买走了，所以刚一开始起来的房地产需求的确是刚性需求，是初次置业需求，其中结婚用房需求占主要部分。
那么，去年调控以后，特别是08年优惠政策出台以后，许多人感觉到政策优惠当中有许多好处，一个是利率降低了，税收降低了，地方政府还出台很多政策，潍坊规定每个公务员必须要帮助开发商卖掉一套房子，你自己买也行，别人买也行，你如果完不成的话，你当年第13个月的奖金就没有了，所以把第一轮的买房热情调动起来了，很多都是结婚用房。现在城市居民越来越意识到儿子要准备房子，女儿要准备嫁妆——汽车，如果哪个丈母娘既准备了房子又准备了汽车，那女儿嫁出去太亏了。所以现在实际上我们有许多政策上不合理，比如租的房子不能落户口，住集体宿舍都不能落户口，只能是集体户口，当然有的地方现在开放了，但是租房同样不能落户口，所以这个情况下，就激发了我们的刚性需求，但是刚才我说到了，当还在讨论刚性需求能不能延续的时候，在五一之前我还在呼吁二套房政策要放松，但是五一以后就不能再说了，因为投资需求已经出来了，而且越来越旺，首先在浙江、上海、深圳这一代最明显，北京五一以后也明显起来了，然后逐步向大城市推移。
所以我在今年7、8月份的时候我在新华网做了一个访谈，其实人民网、新华网还有一个中国网都有许多官方的、代表政府和党的声音在里面，在那次访谈当中我说了一句话，我说中国楼市迅速回暖，是美国次贷帮了忙，我说你把“帮忙”两个字打引号，如果不出现美国次贷，全世界经济平稳增长，我们没有必要出台那么多的政策，因为美国次贷出了大问题，全世界经济衰退，影响了中国的出口，我们出口每年20%几的增长，突然20%多的下降，这个反差太大了，我们的内需不可能突然爆发，外需突然之间下降，所以从08年的年初，我们中央机构、国家机构到广东去调查，发现很多的工厂关闭的关闭，裁员的裁员，因为出口明显下降了，那么GDP肯定是下滑了，所以有人在08年底说中国的09年经济还保8，保0就不错了，所以在这样的呼声当中，中央特别是国务院的压力很大，所以总理说了一句话，出手要快、出拳要重。这个话一般国家领导人不会讲这样话的，但是那时候形势危急啊，全世界经济衰退的强度估计很高，甚至说比30年代的经济危机还严重，所以在09年一开始就发放贷款，上半年新增贷款7.37万亿，一个月1万亿，这是原子弹一样的爆发式增长，有的银行家不理解，说这样发代是不是符合经济规律啊？有一位领导就说了，没有经济哪有规律啊？经典吧？所以出手要快、出拳要重，其实最后都落实到房地产上了。我经常开玩笑说，我们许多大型的房地产企业，上市公司和准备上市公司一开始非常紧张，有报道说有的裁员了，有的是公司办公用品圆珠笔都发个芯儿了，不发圆珠笔了，办公楼里面灯一个开、一个关，到了这个地步了，老百姓到了悬崖边了，准备往下跳了，哪知道一阵春风解放军到了，解放了，这就是09年我们所经历过的。
也就是说刚刚激发出来的是刚性需求，我们许多老百姓特别是结婚用房的都买中小套型，中低价位、中小套型的二手房火爆，北京二手房去年交易了27万套，一年的交易量等于前三年的总合，一下子二手房的交易量超过了一手房，原来北京是一手房六成，二手房不到四成，上海早一点，现在是明显超过了一手房，说明我们的刚性需求的确是非常强盛的需求。但是，谁都没有料到，突然之间我们的投资需求、财富需求爆发出来了，财富需求现在看来很清楚，为什么？就是一个是财富阶层，你看凡是房价推升快、财富需求多的地方一定是财富集聚的地方，杭州、温州、都是民营企业家集聚的地方，北京、上海、深圳有钱人多，凡是有钱人多的地方，楼市就火爆。其实我们的财富阶层他有了钱的日子不一定好过，他要琢磨这个钱怎么花，老存在银行里看着它贬值，买股票没时间去看，又怕套牢，买古董怕上当，买黄金怕动荡，搞实业，中国的实体经济到目前为止75—80%是产能过剩的，因为我们的内需不足，我们的出口突然之间刹车、负增长了以后，我们的工厂干什么？所以这样的情况下面，必然要寻找新的投资渠道，实践给我们一个结论就是十来年的房地产市场发展，给我们一种经验教训，买房子买不亏的，绝大多数都是赚了，区别在于赚多赚少的问题。
我碰到一个朋友是浙江的，他跟开发商很熟悉，有很多的领导、朋友让他帮忙去开发商那里买房子，这个领导说买房子、那个领导说买房子，结果后来那些领导又不想要了，他说我买下来不好意思再退了，就放在这里吧，一放在这里又往上涨，就发财了，所以投资需求有的人是无意识的，有的人是有意识的，中国的楼市给人的感觉就是往上升，尽管中间有波动，但是总体升的很快。更重要的就是09年有一个很大的宏观环境的变化，因为各国都在刺激经济，如何刺激经济，全社会资金流动性紧缺，全社会都在说现金为王，我们大家都捂住口袋，如何使资金流动性充裕呢？注资，所以各国的央行都印发钞票，美国前前后后印了两千多万美元，从布什到奥巴马印钞票、救市场，全世界都在开动印钞机印钞票，都印得发烫了，这么多的货币印出来必然导致通货膨胀了，所以人们对未来的预期就是通货膨胀的预期，人们感觉到现在不是现金为王了，现在是资产为王了，这样的大背景是造成通货膨胀的宏观环境，是必然的。换句话说，货币扩张以后，必然会引起物价的上涨，一般是首先导致资产价格上涨，包括房地产价格在内，资产价格、股票价格、大宗商品价格上涨是货币扩张的必然结果。
所以，我们要理解为什么这一轮的房价涨得那么快？购买那么旺盛？是人们感觉通货膨胀要来了，尽管我们的国家领导人也好，国家统计局的官员也好，说通货膨胀还没到，通货膨胀要到一年以后，谁知道一年以后还是半年以后啊？而且物价上涨不仅在中国出现，印度、越南、澳大利亚这些国家都出现了通货膨胀，越南已经是4.9%还是5.9%的通货膨胀了，印度也是一样，所以他们的央行已经开始升息了，所以俄罗斯、巴西的房价比我们高得多，这种现象不是中国特有的，因为老百姓不知道，所以就骂开发商、骂房地产业，其实人家也一样，香港的房地产也在涨，我们要认识全世界的经济形势。
那么，政策的利好刺激了经济，政策的利好激发了自住性需求，同时也诱发了投资性、财富性的需求。刚需占比和财需占比我不知道，在江苏、上海、杭州、深圳、北京，投资性的财富需求的比例肯定高，在一般的中小城市，刚需的比例高，房价涨得越快的地方，肯定是投资性需求、财富性需求高的地方，有的楼盘70—80%都是投资需求了，有的地方的投资性需求很低，那房价就涨得慢一点，所以在全国各地是不一样的，财富需求要看财力有多高。
我想这是对第一个问题回顾，09爆发式增长的原因。
二、原因：两个不足 两个“过”
为什么会有09年这样的情况出现？我刚才分析了宏观的背景和房地产的微观背景，我认为中国的房地产市场主要问题是两个不足和两个“过”。
第一有效供应不足，第二保障房供应不足，第三资金流动性过剩，第四贫富差距过大。
1、有效供应不足
为什么房地产市场会产生刚才说的情形？房价会涨的那么快？是有效供应不足。八亿平米和五亿平米，八亿平米是2009年全国房地产的销售面积，肯定已经超过八亿，这是历史记录，最高07年是7亿平米。五亿平米是当年商品房的竣工面积，你说差多少？差三亿平米。整个市场出现一个供不应求、有效供应不足的状况。而且我请大家注意了，有效供应不足，不仅仅是09年，从04年开始，04、05、06、07，包括08在内，都是供不应求，每年查一查数据，每年商品房的竣工面积和每年的商品房销售之间，都是销售大于供应，其中08年情况好一点，这两个数据比较接近，而04—07年包括09年都是供应和需求之间严重的不足。
所以，我们的库存一直在减少，前段时期社会上统计数据有很多混乱的概念，因为统计局发布数据以后，社会上有些人为了寻找他的理论，一方面房价涨，一方面空置房增加，其实开发商手里的空置面积一直是在非常合理的范围内，而且我们的空置面积跟国际上不一样，国际上讲空置怎么讲呢？比如北京市一共有一千万套房子，其中有一百万套开发商拥有没有卖出去的，和我们业主拥有没卖出去的，或者没有出租出去的，真正空着的那个，存量房一共一千万套，有多少房子没有卖出去，不管是开发商的还是个人的，比如有一百万，空置也是10%，这是真正的空置，存量房不管它是新的还是旧的，要出租还是出售的，都在里面，这才是真正的空置，一般的空置率不要10%是合适的。而我们现在没有这样的数据，因为我们没有进行普查，统计的手段很落后，我们国家从1985年搞了一次房屋普查，到现在整整25年了，没有普查过，我们根本不清楚，我们都是抽样调查，而我们的空置率怎么算的？就是开发商没有卖掉的房子占到前三年房屋竣工的数量，是这样来算的，所以这个空置率的算法，和国际空置率完全是两个概念，所以有人一算出来是10%、20%，和国际空置率完全是两码事，因为我们也了解到了一手房和二手房是连通的，我可以买一手房也可以买二手房，实际上中国是紧张的状态。
2、保障房供应不足
我这里有一个数据5%，前几年全社会的经济型住房的投资不到住宅总投资的5%，这是全国的经济房供应量占5%都不到，廉租房不到三分之一，我们600多个城市，有廉租房的只有200多个城市，还有400多个城市没有廉租房，没有这个制度，我们很多地方政府认为买房就靠市场，都能买房，商品化，没有把保障问题列入重要的议事日程，这个问题大家不一定非常重视，但是一定要了解我们社会的问题，问题出在哪里呢？既有法律法规的问题，又有体制的问题。法律问题、政策问题，1998年我们国家出台了房改政策，就是我们现在执行的住宅商品化、住宅市场化、住宅私有化的房改思路，我清楚的记得我们的整个房改有四个原则是推动房改的，房改从四个方面起步，四个原则，建立二手房市场流通以及分配体制改革，在谈到住宅供应体系的时候，供应的原则就是对不同收入家庭采取不同的供应政策，这句话从头到尾没有变过，对不同的家庭采取不同的住房供应，当时提出来的是低收入供应廉租房，中低收入提供经济适用住房，中等以上收入家庭是提供商品房。当时考虑到我们国家的中低收入是多数的，所以朱熔基总理提出来要以经济型住房作为供应主体，经济型住房要免地价、划拨土地，要实行只售不租，因为中国的经济98年正处于低谷，要拉动经济增长，就要考发展房地产，而且朱熔基说我有的是钢铁、有的是水泥，你给我盖房，盖了就卖，卖了回收，才能拉动经济增长，所以当时提出来只售不租，这样是有效果的，所以我们很多地方经济适用住房占到60—70%，包括东北、湖南，但是经济适用住房推动的时候，好多人买不起房，都买经济适用住房，大多数人主体是经济适用住房，又生怕房子卖不出去，所以北京等地就开始实行什么政策？谁都可以买，说是中低收入家庭，谁都可以买，出了少数开了宝马、奔驰车的人买经济适用住房了。我有几个同学，那时候要买房，我给他们推荐回龙观，都不买，到后来想买都没了。但是后来讨论的时候社会舆论压力特别大，说经济适用住房不是供应给低收入的，而是给了开宝马、奔驰的，不公平，要取消，呼声非常强烈，兼职就是大逆不道，所以政府能够坚持下来是不容易的，当然现在开始搞经济适用住房了，上海没有搞，有一次南京政府提出来搞经济适用房土地要置换，结果建设部打电话你不能取消，全国都说南京不关心老百姓，南京压力很大，结果派我到南京做调查，南京市长亲自跟我说，我们不是取消了，而是一个弥补，我说你这个做法要讲清楚，他说你回去一定要跟建设部说清楚，回来以后说了好话就过去了。但是南京私下里有意见，说你为什么不说上海？为什么？我也到上海去过的，上海的领导人跟我说，我们上海的商品房房价跟北京经济适用住房的价格一样，我们上海的收入比你北京高，我搞经济适用住房干什么？广州也是，广州市长出来讲话了，我们是怎么调控的，所以楼市很好，有人说你们为什么不搞经济适用住房呢？他说什么是经济适用住房？我们的房价很合理，没有必要搞经济适用住房，当时看来他们很牛，最后看来他们是错的，他们没有看到房价会这样涨。比如2000年上海房价3000，北京4500了，到了03年、04年的时候，广州房价还是很低，因为他供大于求，但是他想不到房价会涨那么快。
所以，到2003年我们国务院有一个18号文件，这个文件当中有一个非常重要的变化，但是一般老百姓不知道，当时我就发现怎么变了？原来经济适用住房是面向中低收入家庭的，18号文件里面改成面向低收入，现在我们的文件仍然是面向低收入，我们的低收入既提供经济适用住房，又提供廉租房，但是中低家庭没有提法，这就是一个政策的变化。低收入家庭的面又窄，人数又少，从政策层面导致了保障性住房供应不足。再加上体制原因，地方政府土地财政，财税收入刚才我们学员已经讲到了这个，它要靠财政吃饭、靠土地吃饭，当然批出去土地可以有出来出让金，农民那里五万十万买过来，买个你几百万、几千万，所以说地方财政客观上导致了地方政府这样去做，再加上社会保障过去几年是不足的，有数据为证。2008年中国的财政收入拿出来支付社会保障占到了整个财政支出的7.5%，高不高？美国是30%，德国是50%，所以我们整个的社会保障体系没有很好的建立起来，导致了整个保障的供应严重不足，我刚才讲到了，一个是整个的住房供应不足，和整个的保障不足这两个不足。
那么，为什么有效供应不足？保障供应不足？供应不足的主要原因是土地供应不足，钱不是问题，只要有土地，谁不能盖房子呢？为什么土地有效供应不足呢？大家知道中国本来人多地少，这是第一个前提，土地一定要集约、节约使用，特别是我们国家提出来要保护18亿亩耕地红线，不能突破这个红线，因为中国人口没有18亿亩耕地生产粮食，我们中国就会粮食生产不足。也有大胆的专家，比如像毛老先生，是民营企业的一个专家，他敢说话，他提出过经济型住房不要盖厕所了，遭到了骂，他就是要为富人说话，为穷人办事，我们现在很多人为富人办事，为穷人说话，糟糕透了，一方面骂富人，一方面从富人那里拿钱，其实他们损害了穷人的利益，一直说降价、降价，好多祥林嫂就是他们搞出来的。所以我跟他讨论说，我认为城市土地太紧张了，他说我认为世界能源紧张，我们石油是不是靠进口的？国际市场有的是石油、有的是能源，我们可以买，国际市场粮食有的是，也可以买，干吗非要自己保护耕地呢？他很大胆，我就不敢说这样的话，因为我第一没有研究透，第二的确是考虑政治原因，如果真的那些国家控制你粮食的话，你就麻烦了，现在石油控制也很麻烦。
所以我想到一件事情，国家有一个土地研究专家陈锡文先生，他有一次讲话给我透露一个信息，他说有一次古巴总统卡斯特罗到中国来，我们江总书记一路陪同，最后临走之前总书记就问他你到我们中国有什么感想呢？他最后说了一句话，希望你们抓好粮食生产。因为大概在2003年以前我们连续五六年粮食减产，为什么03年、04年宏观调控呢？跟粮食减产有关系，如果中国粮食不够吃，到世界粮食市场采购，肯定大大的提升粮价，现在中国买什么涨什么，我们是个儿大，每个人买一点就是一大堆，如果世界粮食涨价了，古巴就没钱买粮了，所以你们要抓紧粮食生产，所以粮食问题是大问题，我们现在18亿亩耕地的红线，国家的决策我们应该要理解。所以18亿亩耕地保护的前提下，我算了一笔帐，原来每年耕地转化为建设用地是1200—1400万亩，18亿亩耕地决策以后，每年耕地变为建设用地每年只有不到200万了，这必然会减少城市用地包括房地产用地，这是我们土地供应紧张的问题。所以我跟开发商经常说，有钱就买地，我们业界流传一句话：昨天是天价，今天就是平价，后天就是低价了。因为土地的总量不是取之不尽的，孙宏斌高价拿了地，我感觉他没有吃亏，因为地价涨了，尽管开始拿的是天价，后来卖了还是赚了钱。
第二我们的土地制度、财税制度，政府招拍挂，我们的法律规定，开发商不能向农民买地，必须由政府征地，把集体外地变成国有用地，然后他卖给你，过去是毛地，现在是净地，这样的情况下，中国的房地产市场，一个最大的问题在源头，土地是由政府垄断的，中国房地产市场、二手房市场最活跃，最不活跃的就是土地一级市场，土地市场是由政府垄断的，哪个地方都是垄断的，垄断经济、垄断市场其结果是什么样？你说地价能不高吗？哪个政府不希望地价越拍越高呢？政府要靠土地的确有他的难度，但是这种体制必然导致我们中国房地产市场跟世界其他各国的房地产市场不一样。有人说是寡头垄断，所以说各地房地产市场的供求关系如何，归根到底是看到底政府对土地的垄断程度，有的市场政府土地放量大，比如杭州的市场，为什么杭州在2000年、2001年房价开始涨的呢？杭州是最早实行招拍挂的城市，土地制度改革最早的，全国是2004年以后必须招拍挂，而杭州比全国早了四五年，这样的情况下杭州市场出现了一个词“饥饿性供地”，政府的垄断土地市场必然是“饥饿性供地”。我去台州的时候，他们就说我们的县级市今天没钱了，拿两块土地卖一下，明天有钱了就不卖，是以财政收入来衡量的，这是他的原话。
第三个原因就是城乡土地的二元经济，我们中国的土地城乡是隔离的，一个集体土地、一个国有土地。要把农村土地变为城市土地，必须由政府来做。现在中国有两类人有多余的房子，一类是城里的有钱人，一类是农民。我前一个时期看了一个二频道的新闻，讲的是德国的教育志愿者，一个人跑到广西的某某农村去，把那帮小孩子搜罗起来办学，小孩子没人管，打架的、斗殴的，他父母出去了，爷爷奶奶管不住，他感觉这个地方需要教育，所以他把孩子们集中起来搞教育。所以当农民工出来打工的时候，农村里的房子都空着呢。有一天我在网上看，说卖烤羊肉串的回到农村盖房子，盖房子将来给孙子住，其实他孙子不会再住了。所以，城市的建筑用地越来越紧张，农村的宅基地越来越空置、荒芜。全国农村的土地、建设用地宅基地，是全中国城市建设用地的4.6倍。现在农村住了7亿人，城市住了6亿人，但是这个不能流通，假如有一天能够打通了，农民的宅基地农民的土地财产也能实现他的收入，现在实现不了，那么城市的用地也不会那么紧缺了，这些土地完全够了，因为现在每个农民的宅基地平均是180—200平米，大城市只有80平米，中小城市100平米，就是农村和城市土地的二元经济结构，导致土地一方面是紧张的，一方面是荒芜的，紧张的情况下又招拍挂，土地市场必然紧张。
所以最近土地部的部长说了，中国的许多社会经济问题都和土地制度有关，中国的土地制度已经到了改革的临界点了，是私有化还是什么化，当然现在国家没有说私有化，如何体现集体用地的农民的权益，把城乡土地能够流转，这我们中国改革的关键，也是房地产市场健康必走之路，如果仍然是这样，你这些政策再出台也解决不了根本问题，我们仅仅是在现有框架里面出的政策，我没有任何低估我们这个政策，这应该说我们国家部门动了很多的脑筋，但是只是在现行体制下的政策，如果土地问题还是这样，供不应求的状况还会延续。
3、资金流动性过剩
这里我讲两个数据：30%和8%，我们2009年整个资金投放量M1、M2都是30%的增长，货币增长30%左右，一个31%、一个29%，但是我们GDP增长就是8%左右，就是我们的GDP增长远远低于我们的货币增长，必然造成流动性过剩。而且我们长期以来，特别是09年，流动性过剩的问题又一次摆在我们的面前，现在全世界流动性过剩，中国流动性过剩，货币发行量太大了。货币的数量加货币流通的速度就构成了流动性。
那么，流动性过剩会产生什么影响？最近我看到发改委有同志说，要注意现在可能有人民币升值的压力，现在由于我们新兴国家，中国经济复苏比较快，所以很多资金就看到中国，热钱、游资就进来了，流动性过剩的问题，主要原因一个是外汇储备，一个是热钱，现在外汇储备我们是世界第一，现在中国第一太多了，中国房地产是世界第一，汽车世界第一，出口超过德国世界第一，那么，我们的外汇储备世界第一，马上我们的GDP总值世界第二，但是我们的人均差得太远了。流动性的问题跟外汇储备有关系，22800亿美元，我们的外汇在中国市场不能流通的，怎么办呢？央行印钞票、结汇，人民币要印出来。有人说人民币一百元的面额小了，我也觉得小了，一千块钱一张多好啊，但是不能印啊，通货膨胀的预期越来越强烈，港币比较好，有一千元的。这样必然导致市面上钱很多，其实钱总是要花的，流通到股市，股市就涨，流通到楼市，楼市的价格就涨。现在为什么我们的CPI还低，因为还没有流到我们的消费领域，换句话说，我们房地产市场截留了流动性，导致了房价上涨，避免了通货膨胀很快出现，是不是这样？从这个角度讲，我们对抑制通货膨胀还做出了贡献，但是总有一天要流出来，因为我们还要出口，为什么外汇多？因为出口多。我们出口恐怕明年会转正，最后一个月已经转正了，总体上还是下降。那么这样的一种态势，我们进口还是少、出口还是多，大概2009年进出口在2.2万亿美元，其中1.3万亿出口，大概是9千多万亿是进口。
尽管我们说要拉动内需，但是我们内需不足，为什么内需不足？购买力不足，老百姓钱少，其实最大的问题就是我们的分配结构有问题，原来老百姓工资部分，分配给我们员工的工资部分占到GDP当中的54%，现在降到39%，15个百分点降下来了，谁多拿了？政府多拿了，企业多拿了，我们老百姓拿得少了，这根儿上就是我们分配结构的问题，再加上我们个税起点又低，所以造成了老百姓购买力不足，特别是农民的购买力。所以我们生产出来的产品国内卖不掉，必须出口。出口1.3万亿多少钱？8.8万，你想想看，比我们买房花的钱还多，所以扩大内需想办法把出口的东西少出口一点，国内消化，是收支平衡，我们外汇储备不会增加，但是这个谈何容易啊？我们现在有大量的劳动力需要消化，有7百万的大学生找不到工作，农民工更多，几千万，想办法寻找工作岗位，就开工，生产出来的东西卖不掉怎么办呢？这个问题在哪里呢？我们一讲又讲到宏观经济去了，所以不能光是房地产而房地产，必然会造成流动性过剩，央行采取什么措施呢？提高准备金率，把流动性吸纳一部分，但是这个东西抵不胜抵的，流动性过剩在中国是客观存在的，目前看加息还不能做，有人预计说今年加一到两次息。
讲到这里我们还讲热钱的问题，主要是前一个时期人民币升值的压力很大，人民币客观上升值了20%多，老外的钱进到中国买了房子，双丰收，游资的问题谁也阻挡不住的，热钱进来的时候，推动了价格，走了以后又落下来了，涨落很大，所以现在看来要关注游资，包括国十一条也讲到到关注游资问题，现在游资仍然很多，人民币仍然有升值的压力，这两个原因造成了我们流动性过剩的问题。
所以其实我讲了半天有两句话，有人总结09年是政府炒地、游资炒房，越是炒地炒得凶的地方，杭州2009年土地出让金是全国最多的一个城市，1200亿，上海是1000多亿，北京是900多亿，全国的土地出让金初步统计是1.5万亿，政府卖的土地没看有多少，比全国汽车销售量还多，比全国旅游产业还多。游资炒房，财富阶层都是游资，国内有钱的也有游资，中小企业家在买房、炒房，我在国务院发展研究中心做报告，我讲完以后有一个人举手，他说我想补充一点，他说补充我的案例，他在春节前后在上海，看到上海的房价很便宜，比郑州的房价还便宜，一出手十套，一套700万，企业没有效益了，干脆买房吧，到了7月份房价已经涨到1000万以上了，一套300万，十套3000万。现在估计一套要涨到了1400万了。这就是我们的财富效应，而大企业买房不过瘾，就买地。小企业买房、大企业买地，所以你怪国企也好，央企也好，你能买地我为什么不能买地呢？国资委给央企开会，你们要注意风险，但是有利润是一样的，为什么不赚呢？所以地王频出，就是流动性过剩，钱太多了。07年是首先出现地王的一年，为什么06年、05年没有出现地王？其实每年都有最高的价格的，为什么07年又起来了？09年又起来高峰了？07年就是流动性过剩，再加上金融体制改革，股市分权的改革成功了，07年大牛市，使很多上市的企业在股市当中融了很多资，他弄了钱，他就买地，都来买地，现在中国的土地都可以买，个人也可以买，上海不是成立了个人买地俱乐部吗？都是等买了以后升值，所以09年的情况是钱多造成的。
所以我们分析的原因不是几个人哄起来的，开发商也没有那么大的能耐，02年、03年、杭州、上海的房价涨得很快，广州的楼价稳中有降，能不能断定杭州、上海的开发商都是坏蛋，广州的开发商是好人？等到楼市开始调控以后，杭州上海的房价下去了，广州的房价上去了。你能说广州的开发商商是坏人吗？不能。
4、贫富差距过大
我们现在有人统计，社会上最富的10%的人拥有45%的财产，最穷的10%的人只拥有1.5%的财产。我们的基尼系数早就超过警戒线了，到了现在已经是0.47了，现在社会矛盾比较突出，贫富差距过大。我们在贫富差距过大的情况下，一方面社会都在说房价上涨过快，一方面我们发现很多人在抢房，说房价高了就没人买了，不对，有很多人在抢房，星河湾一天销售260套房子，40亿的销售，买房的都是亿万富翁在排队。
所以我讲了两个不足，两个过，是不是能够比较全面的概括，大家可以分析，整个社会上的问题反映在房地产上面，房地产的问题就是有效供应不足和保障房供应不足，社会层面问题就是流动性过剩和贫富差距过大。那么有效供应不足，相对是流动性过剩，供不应求。有效供应不足的主要原因是地紧了，流动性过剩是钱松了，钱松地紧，所以我在几年前分析，中国房地产钱送地紧导致我们现在供不应求房价不断的推升。
那么社会上为什么意见很大？社会的舆论骂声不绝，就是因为保障房不足，在贫富差距过大的情况下，保障房不足。我们光注重最低收入了，最底层的我们关注了，这次又进一步关注，棚户区改造、廉租房，但是有一个问题我们没做，最敏感的夹心层，这是社会最敏感的，蚁族是夹心层，祥林嫂大部分都是夹心层，因为我们的政策层面出现漏洞，没有覆盖到，房价在04年上升最快时，恰恰夹心层没有人管了。如果注意到了这一点恐怕社会舆论没有那么严重，这是应该值得反思的。
贫富差距不是我们能解决得了的，但是供应问题保障问题是房地产的问题，流动性问题、贫富差距问题是社会的问题，但是如果要调的话恐怕要几个方面都要调，流动性过剩的问题要控制好，供应要跟上，保障房要加大，这个问题就可以解决了。
三、展望：“既然”和“又要”
对于2010年的展望，我提了四个字，既要、又要。我的理解2010年是既要、又要。我们首先学习一下中央经济工作会经精神。
1、两个“两性”
政策的稳定性和连续性；实施的针对性和灵活性。实际是对整个世界经济形势和中国经济形势总的判断，世界经济有可能有二次探底的可能，明年的投资，今年是9万多亿，明年是7—8万亿，仍然是很大量的，因为我们投进去要继续投。另外要有针对性和灵活性，什么叫针对性灵活性？一句话就是走着瞧、看着办。现在不好说，谁知道央行什么时候要升息了，我们房地产发展要和中央的稳定性、连续性结合起来，我们的房地产政策一定要有针对性和灵活性，是不是这样？我相信2010年不会像2009年那样火爆，也不会像2008年那样衰退，出去说2009年是中国经济最困难的一年，我想2010年可能是中国经济最复杂的一年，因为既要保持经济平稳较快增长，又要稳定价格水平。
我最近看了中国人民银行开了一个金融系统的会议，他就提出了既要支持经济平稳较快增长，又要为稳定价格水平、管好通货膨胀做努力。也就是说2009的态势很清楚，08年刚开始就是要防通胀，09年就很清楚，就是往上涨，往上冲，什么规律啊？首先要有经济。08年的时候还说过热，还要继续防止什么什么，后来一看判断错了，赶紧回过头来走。现在是既要、又要，房地产是既要支持自住性和改善性需求，又要一直投资投机性需求，我原来买房子是为了改善的，但是过了两年发现更好的就卖掉了，这是投资还是投机啊？所以这次的政策对首次购房和非首次购房有区别，普通商品房和非普通商品房有区别，区别在这个地方，购买普通商品房支持，因为我们的资源问题，你首次置业我们要支持，满足首次置业，因为要拉动经济增长，我想到的就是第一个既要又要就是既要增长有效供应，又要抑制需求；既要调控总量，又要调控结构。因为首先从中国的宏观经济来说，仍然需要房地产这个支柱的地位，如果房地产在2010年发生动摇了，对经济意味着什么，从我们刚才分析的数字里面就可以看出来。所以2010年的房地产如何保证总量，是支持普通商品住宅，增加普通商品住宅供应量，增加土地的供应量，都是为了总量的保持。
同时，又提出来要调整结构，在增加总量当中，更多的要盖普通商品房，这次提出了五房，五类房子，中小套型、中低价位、经济适用房、廉租房，还有什么？还有就是公共租赁房和限价商品房。普通商品房主要是面向中等收入的，中等偏下和低收入家庭的供应结构要加大，根据我们现在的房价水平，这些人越来越多，像北京、上海这样的人最多了，没说要增加高等住宅的供应量，但是总量要保持，要稳定增长，我们通过这个加大，假设就是中高档的继续保持，没说下降了，但是要增加中等收入的、夹心层的供应量，来稳定房地产的发展。
应该说这个政策实现了既要又要，体现在这里面，所以有人说中央又要打压了，我从来不同意随便说“打压”两个字，中央政府、地方政府有哪个政府会说我要打压房地产？好端端的支柱产业干吗要打压呢？中央和地方也不会说打压房价，干吗要打压房价？中央和地方政府也不会说打压房价上涨，你相信吗？你说我们要抑制房价上涨，没说这个话，查查文件从来没有说这个话，有没有打压的？有，打压房价上涨过快，过快要打压，因为我们的GDP的增长，收入的增长，有什么理由说房价应该降？当然已经出现房价上涨过快的地方可能有波动，但是整体趋势应该是这样的。我们现在仍然提房价上涨过快，没有说通过调控降价，是不是这个道理？但是我们媒体都说降价，我相信房价上涨过快的地方肯定会有波动。
我想房地产泡沫还是有两种表现形式，有人说房地产泡沫一定要破灭的，到底什么是泡沫？这是第一，泡沫有多大？我一直认为泡沫有大有小，有中小泡沫不奇怪，房地产市场没有一点泡沫恐怕也不是完善的市场经济，我们房子泡沫要吹大，吹大以后成为特大泡沫破灭，那就惨了，大起大落，实践证明房地产泡沫有两种结果：一种就是破灭，一种就是被吸收了、挤压了，为什么？其实很简单，就是挤压的过程就是收入增长的过程，房价不涨，收入增长就是挤压过程，所以用时间换空间，这个比较平和，所以人们的收入增长了，每年增加10%、20%，只要一年房价不涨，两年下来等于房价降了20%，是不是这个道理？这样的就比较平稳。有人说过，非要破不可，慢慢破还不如一下破掉拉倒，所以既不能又不能，既不能为了让房价压下去，又不能为了增长价格往上再提了，是不是？你如果现在马上采取紧压的措施，房地产一下下降30%，经济会怎么样？人们就慌了，所以国务院讲得很清楚，稳定市场预期，什么叫稳定预期？不要太高也不要太差，稳定住，最后国务院认账，这也是各部委共同讨论协商的，他们也在做市场调研，要稳定市场预期。
2、两个“抓手”
一个是增供，一个是抑需，第一增加有效供应，第二抑制过旺的虚火。请大家注意，这一轮的房地产市场调控，从文件内容的完善性和系统性都超过了04年、07年的调控，我们经验的积累更加细腻、更加有针对性、也更加灵活了，同时有一个很大的区别请注意，04—07年的房地产市场调控，重点是通过抑制过旺的需求来调控楼市的，可以说是一种单向性的调控，这次的调控是双向性的调控，既抑制过旺的需求，特别是强调是增加有效供应，大家可以翻翻我们过去04年、05年出的国八条、国六条，没有提增加供应的问题，很少提到增加供应问题。有一次曾培炎副总理讲到要增加供应，是口头讲的，而这次文件第一条就是怎么有效供应。市场就是这样，我们的价格是由供求关系决定的。我经常讲一个段子，去年512大地震以后，全世界油价疯涨，有人说有关系，你们知道为什么呢？那时候中国的汶川在加油、北川在加油，全中国为四川加油，全世界为中国加油，反正到处都在加油，所以油要涨价了。所以我们调控市场既可以通过增加供应调控市场，也可以通过抑制需求来调控市场，我们04年、07年主要是通过抑制需求来调控市场的。04年、07年是抑制炒楼，这是国八条；第二条是拆，控制拆迁速度，来不及供应了；第三个叫做限制外国人买房，外国人到中国买房，本来我们中国人不够卖的，你们再来凑热闹，这个政策出台以后，香港的意见很大，我说限外政策的重要性，他们就不满意，香港人为什么不能买房？他代表香港老百姓的利益也是对的；第四叫冒，住房的大跃进、大冒进，所以出来一个90/70，一年600万套，面积小一点，同样的面积盖700万套，增加100万套，我们过去的调控就是四个字：炒、拆、外、冒，都是从需求的角度控制市场，但是我们的房价还在涨，为什么供应不增加？因为宏观经济处在一个防止过热、控制固定资产投资增长过快的阶段，那个阶段投资规模不要太大，都在控制，你房地产住宅有什么理由非要涨？收紧银根、地根控制了整个的规模，我们的需求在涨，通过这四个字在压，但是供应方面没有增加，所以房价还是控制不住，因为需求太旺。但是这一轮首先提出增加供应量，从供应角度增加了，需求方面抑制了，我想如果执行好，肯定会好于过去04年到07年，这是我们这次宏观经济调控的变化。过去我们宏观经济层面不支撑扩大供应，而现在恰恰是扩大供应，保持经济增长的过程当中，所以这个时段比04年、07年调控楼市有利。
那么，如何增加供应量？无非是增加土地供应量、存量土地盘活，首先是保证中小套型供应量，我们看到了上海、北京已经看到了，去年卖了那么多的土地，今年的供应量肯定会增加，而且上海、北京的供应量当中50—60%是属于保障型的五种房的，甚至占了更大的份额，各地都会这样做。而且为了增加供应量还要逼存，对违规囤地的现象，肯定会采取强有力的措施，现在正在出台当中，下一步肯定在存量土地的盘活上，特别是违规的囤地肯定要采取强硬措施，社会舆论就受不了，加上报纸媒体一报道，北京有一块土地要修改高度、容积率，容积率并不高，提高高度以后，环境绿化面积可以多点，这是好事情，但是环境好了，他可能卖得贵一点，所以不要修改，现在是很敏感，他可能规划部门也要考虑，媒体压力那么大，他敢不敢改，改有他的道理，但是一改对你会有另外一种看法。所以逼存土地，全民监督是有好处的，对房地产市场的规划是有好处的。
总之，我们这次文件当中，还要求增加供应量，促开工、促上市，必须限定时间之内开工，然后一次性公布有多少房子要卖，不能一层一层开盘，实际上现在市场是供不应求，就要增加土地供应量，很快形成商品房的供应量，商品房供应当中不能捂盘惜售。另外还有一点就是每宗土地批的面积不能太大，不能大于几公顷，大城市不能超过20公顷，不能一下子5000亩批给开发商，他十年、二十年才开发完，干脆大家一起开发，增加供应量，对平抑房价有帮助。所以这些举措，决策者想了很多，也听了各方面的意见形成的，在文件里面都包含进去了，实际上归根到底就是千方百计增加供应量，使房地产市场保持供求平稳。
第二抑制需求，一个是金融杠杆、一个是税收杠杆，前面是土地杠杆，通过土地、金融、税收综合来调控市场，土地主要是供应量，抑制需求恐怕是金融杠杆和税收杠杆，税收杠杆，营业税调整了，是为了防止炒卖的，我们的交易量下去了，形成高峰以后，前两个月的二手房交易量恐怕要大幅度降低，税率降低是有利于促进交易的，增加税收阻碍了交易，这个道理我想税务部门是知道的，开始不清楚，后来清楚了。而且供不应求的情况下，任何的税收都会转移到买售者身上，对于市场的活跃、促进交易，二手房连着一手房，是不利的。所以你看我们的政策留有余地，普通商品住宅，税收差别了，五年以后免税，五年以内差额，鼓励普通住宅多交易，这个活跃市场有好处，解决中下层的住房问题有好处的。人们还指望着物业税，但是一时难以出台，因为涉及方方面面的问题太多了，还有税种至今的调节问题，包括土地出让金等等都有关系，有人说今年可能有几个城市开始试转，今年肯定能试转不错，明年能不能全国推广恐怕也没有那么容易，但是市场调控，说不定出台了这些政策，市场又平稳下来了，可能又需要反向调控，所以物业税的问题一下子发挥不了作用，看来主要的作用是金融杠杆起作用，现在的政策当中主要是金融杠杆问题，如何利用金融杠杆实现利率杠杆的差别化，支持自住性的，抑制投资性的，这次对二套房的政策更加清楚了，第一套房子买了，第二套就有政策了，现在不管是你家属还是未成年的子女都算一个家庭的，因为过去银行一个人算一个人的，金融政策看来是关键。其实我们到目前为止，我们国家房地产的贷款政策层面没有变化，变化的是执行层面、执行力度，现在强调执行力度，市场投资起来了，我们的执行力度放低了，银行需要做买卖，开发商需要卖房子，那时候恐怕十套房子都是按照第一套房子来贷款的，后来5月份以后就说要严格执行，现在看来是要严格执行了，如果严格执行有细则，把首次置业和多次置业的区分开来，市场的投资需求就下来了，但是千万要注意，既然国务院文件讲了改善性需求怎么支持的问题，搞不好，支持太多了，炒楼起来了，搞不好，把改善型需求又打下去了，这个量就上不来，所以你说复杂不复杂，所以这些问题的确是考验中央和地方政府对房地产市场调控的能力。
3、两个稳定
我认为2010年要争取两个稳定：第一是销售量的稳定，第二是房价稳定。为什么？因为我对2010年的销售量不乐观，因为2009年的销售量已经出现了爆发性的增长，你说刘翔跑了110米栏再继续跑他肯定跑不动了，我们2009年销售量8亿平米，老百姓花了那么多钱，下一步能不能继续下去？再继续增长？这个可能性要打问号。能够保持2010年的销售量跟2009年持平就不错了，搞不好就会下滑，一个是房价已经到了高位了，挤出了相当部分的低端需求，第二我们对投资需求进行了限制、抑制，也会挤出一部分，我们增加了下端的交易量，这部分可以补充进来，应该达到平衡。有人很悲观，说明年的销售量可能下降20—30%，我们要提高警惕，所以我们不能太乐观，我们发现现在有的开发商，浙江的绍兴开发商，抢着开盘，他根本不捂盘，他怕年中有变化，年中可能开盘多了，因为去年拿的地，明年都陆续开盘出来了，再加上逼存都进入市场了，交易量会加大，说不定政策层面有什么变化，所以我觉得这种考虑不是没道理。由此可见，目前的房价仍然在上升的通道当中，没有下降的压力，一个是总体供不应求，第二是我们现在开发商资金很充裕，没有必要降价，降价是没有办法了，才会降，但是房价上升的势头明显减弱，这是这样判断的，但是年中以后随着交易量的加大、供应量加大，房价可能会更加平稳下来。
总体上在稳定销售量，这是经济增长的基础，稳定销售量才能稳定我们的预期、稳定今后的发展，稳定房价，稳定销售量，所以我们的策划当中是不是掌握这样一种节奏？使我们真正的2010年的房地产市场保持一种相对平稳的发展态势。我相信总体上不会大起大落，但是中间的波动可能会出现，随着政策的出台很敏感。
好，我就讲到这里了，谢谢各位耐心听我讲。
主持人：
谢谢顾云昌教授今天上午的精彩授课，今天上午的课程到此结束，稍后我们的工作人员会引领我们全体学员到中心门口合影。
